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2010年04月14日16:05财富证券
1、中央开始着手房产税试点的讨论存在很大可能性。房地产市场不仅仅是一个普通商品市场,更关系到国计民生,目前对高房价民愤很大,已经影响到整个社会的稳定。中央从去年12月份以来已经出台了一些调控房价的政策,但是效果不明显,今年以来全国主要城市房价继续顶风上涨,行政调控已不能解决问题,中央有可能考虑启用税收手段来遏制房价。物业税目前在税基评估主体和立法程序上都存在较大困难,短期无法解决,而房产税是已有税种,只需增加征税对象,推行起来更加方便。
2、房产税确实能一定程度上解决目前高房价的两大根本原因:地方政府土地财政政策和投机性买房过多。目前地方财政税收来源单一,依靠营业税、企业和个人所得税、资源税、城镇土地使用税等税种远远不能满足地方政府的开支和大张旗鼓的基础设施建设,这造成了近年来土地财政政策和地方融资平台的兴起。2009年地方财政本级32580亿,其中土地出让各项收入13964亿多,占比高达43%。从发达国家来看,房屋的保有税能贡献地方政府总税收的50%左右,房产税推出能在一定程度上遏制地方高价卖地的冲动。而高房价的另外一大推手是投机性买房。目前中国的收入分配制度失衡,收入结构断层非常厉害,再加上投资渠道单一,造成了大量的投机性购房。据媒体报道,国家电网利用智能网络调查的数据显示,全国660个城市中,共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零,客观说明了目前房屋闲置率非常高。房产税出台会增加投资类买房的持有成本,也会改变房价继续上涨的预期,这有利于抑制投机性需求。
3、个人住宅房产税征收对象、开始时间和试点区域。国家本意为通过房产税调控房价过快上涨,保证实际需求,不可能对首套住房征收来加重普通家庭的负担,征收的对象应该为家庭的第二套住房和面积较大的高档住宅。由于住宅的房产税征收仍然面临房产价值评估、征收对象的界定以及征收渠道、方法的设计等一系列问题,还需要进行多方面的论证,我们认为短期不会仓促上马。最开始试点的城市应该在行政制度较为完善、房价问题最为突出以及地方政府态度最为明确的北京、上海、深圳、重庆中间诞生。
4、二季度房价仍然面临较大压力,房产税预期将加重。从最近两个月各地新楼盘的销售速度和各地的房屋库存来看,供需矛盾仍然存在。09年大量新开工的楼盘要到下半年才能实现供给的大幅增加,二季度全国房价仍然面临上涨压力。这将一进步加大中央调控房地产市场的决心以及房产税出台的预期。市场对房地产市场政策调控的担心会长期存在。
5、房产税出台预期下的投资建议。房产税出台将增加投机买房者的持有成本,在这种预期下部分空闲房屋有可能被抛售,增加市场供给,同时减少很多新的投机性买房。真正出台后不排除部分地方房价下跌的可能,也会使得一些实际需求买房者持观望态度,这都会影响新房的销售。我们对整个房地产板块都建议短期回避。另外有四类公司重点强调他们受到的影响:一是开发项目主要在上海、深圳、北京和重庆的房地产公司,这些城市成为首批试点的可能性最大;二是商业地产公司,房产税对持有型物业的公司影响是最直接的;三是新开发楼盘中高档住宅、别墅占比大的房地产公司,这些项目是房产税重点打压的对象,未来销售面临压力较大;四是目前房地产贷款较多的兴业银行和建设银行,市场会增加他们未来大规模呆坏账产生的担心。
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