• 江苏购房细则“省24条”出台
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2010-10-19  /  浏览:3513 次  /  

     10月11日下午,江苏省住建厅在其官方网站首页,发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》,是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物价局等四部门联合发文。

    在该细则颁布的同时,江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)正式发布,全省契税政策全部明朗化。

    契税个税优惠减少

    ★全国政策

    (1)契税政策:

    自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。

    对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

    凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。

    (2)个人所得税政策:

    对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    ★江苏政策

    (1)契税政策:

    自2010年10月1日起,对个人购买90平方米以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。

    对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;

    对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税。

    (2)个人所得税政策:

    对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。


 江苏细则贯彻中央政策

    江苏省公布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》(以下简称通知),一共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比,江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。

    通知首先明确规定,对江苏省内房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此外,通知还强调省住建厅和监察厅等部门,将建立完善稳定房价和住房保障工作的考核和问责制度,对政策落实不到位的城市要进行行政问责。

    通知强调,江苏省各地要加强住房用地和住房建设的年度计划管理,严格规范土地出让行为。今后出让的所有住宅用地的容积率指标必须大于1,也就是严禁出让别墅用地。对土地闲置超过一年的房地产开发企业,要禁止该企业及其控股股东参加土地竞买活动。同时,细则表示将严格查处擅自调整容积率的行为。南京刚刚公示结束三汊河老地王,拟大幅度调整容积率,将有可能面临江苏省细则的考问。

    契税两道分水岭——90平方米和唯一住房

    此前,南京的商品住宅交易契税,没有90平方米的区分,而是对普通住房和高档住房进行区分。对面积在144平方米以上的高档住宅,需要缴纳的契税是房款总额的3%;面积在144平方米以内(含)、容积率在1以上的普通住宅,需要缴纳的契税是房款总额的1%。

    这次新的契税政策,则将90平方米的概念引入进来,将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水岭”,第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。

    这两道“分水岭”隔出了3层,优惠幅度递减。

    第一层是,对个人购买90平方米以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。也就是说,购房人要想享受减按1%的税率缴纳契税,则必须同时满足购房面积90平方米以下,且该房属于家庭唯一住房这两个条件。

    第二层是,对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税。也就是说,如果购房人想享受减按1.5%的税率缴纳契税,则必须同时满足购房面积在90到144平方米之间,且该房属于家庭唯一住房这两个条件。

    第三层,两个“分水岭”中的“唯一住房”发挥绝对作用,对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税。这就意味着,不管你的房子多大,只要你买的不是首套房,就要缴纳3%的契税。

  个税减免少了改善住房也不减免了

    南京之前执行的个人所得税政策,是核定征收1%或查验征收20%;满5年、家庭唯一住所的免征;一年内购房,按购房价所占比例减免。新政策对2010年10月1日以后出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    例如,此前在卖房一年内买房,是可以按购房价所占比例减免个人所得税的,如果卖房得了100万,买房花了50万,那么就可以返还50%的个税;如果新买房的价格超过卖房的价格,则缴纳的个税就可以全退。但执行现在的政策后,上述的情况就不能减免个人所得税了。

    唯一住房认定查资料库查不到还得写保证书

    此次新的契税政策,对首套房优惠幅度最大。如何界定购房者购买的是首套房?新出台的契税新政,也将通过三种方式来界定是否属于首套房。

    1、征收机关查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录;

    2、根据纳税人的申请或者授权,由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录,并出具书面查询结果;

    3、在当地暂不具备查询条件的情况下,由纳税人向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书。纳税人诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

    几个时间点的界定

    ★10月1日前签合同并鉴证的老房子契税老税率

    ★10月1日前签合同但未鉴证的20日前鉴证可享老税率

    ★10月1日后签合同执行新税率,但有空子钻

    幸运的是,11日财政厅公布的契税新政,对这些赶着过户的购房者“手下留情”。新政规定,凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约,但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的,应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续,逾期按本通知规定执行。

    江苏不少地方此前已经“自律”

    事实上记者了解到,虽然江苏的“备案”制度此前没有出台,但是江苏不少地方此前已经开始房价“自律”,例如我市为保持市区房地产市场平稳健康发展,遏制房价频繁、过快上涨,从今年上半年对普通商品房备案间隔时间、调价幅度作出限制(高档住宅、办公营业用房除外),市区普通商品房间隔3个月才允许调价一次,且每次上调幅度不得超过3%。盐城也从今年4月对市区商品房实行价格备案制度,规定,盐城市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障住房和独幢别墅、非住宅商品房外,其他新建商品住房实行价格备案制度,房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格,若不按照规定到物价部门进行价格备案,将无法取得预(销)售许可证。

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