房产税有望接棒楼市调控，试点方案静待揭开面纱                       
　
　     本报记者  晏秋秋
   
    树欲静而风不止。对上海楼市来说，即将过去的2010年，房产税之风频吹，而“靴子”落地，似已越来越近。
   
    日前，住建部相关负责人透露，明年将推行房产税试点。联系韩正市长在上海市经济工作会议上“做好房产税改革试点准备”的表态，以及重庆市人民政府公开表示“积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，可以预见，上海与重庆两地，极有可能被列入首批试点城市名单。

    
    有消息称，上海和重庆上报的房产税试点方案，很有可能不一样。重庆是从高档房开始征收，上海可能先从新购住房征收。
   
“人均面积”或成要素
   
    过去数月，上海市房管局的一个机构，颇引人注目。这就是被认为“为征收房产税铺路”的上海房屋状况信息中心，该中心目前正逐步完善。这可被视为一个搜索系统，通过它可以掌握上海目前所有的房屋状况的信息。这一中心的成立，既能“摸清家底”，为房产税何时出台、如何征收、怎样调整税率，提供决策参考，又能为房产税实施“落地”，提供一定的保障。
   
    专家们认为，上海房屋状况信息中心的成立，弥补了此前房屋信息统计的“短板”。更重要的是，通过这个中心，可以比较精确地计算出不同情况下的“人均面积”，而这被视为征收房产税的一大要素。
   
    如果房产税先从新购住房征收，那么除了“人均面积”，还有一些要素也是关键。比如，如何定义“家庭”，又如何确定“新购房产”的截止日期。对此，目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则，“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女，如果成年子女买房算两个家庭；而网上签约日期，即为判断是否“新购房产”的截止日期。
   
存量房未必高枕无忧
   
    目前，上海房产税方案中央并未批复，“沪十二条”的调控效果，还需时间验证。因此，沪版房产税具体条款仍可能出现变化。专家透露，即便上海房产税先从新购住房征税，也不意味着存量房产可以“高枕无忧”。如果初步调控效果不佳，存量房也可能被征税。
   
    房产税试点主要是为了遏制房价快速上涨，使楼市健康稳定发展。从调控手段来看，房产税出台不是一成不变的，政府可根据市场情况，通过税率调节等“持续调控”。如果仅对新购房产征收房产税，不会起到积极效果。是否能像重庆那样，拟对存量高档房征收房产税，或许能调节房价。
   
    当然，这其中存在“评估力量不足”的问题。一般而言，存量房征税是以“评估价”为计税基础，如果一套房“精准评估”需3个工作日计算，则“精准评估”出上海所有存量房的价格，需要数年甚至十几年。而高达总房价0.5%的评估费用，也是一大困扰。针对此，也有专家提出“模糊评估”，即以地段、房屋类型等为标准，按不同档次征税。
   
避免误伤自住消费者
   
    在上海试点房产税，还有一些细节，值得关注。
   
    近年来，上海完善住房保障体系与房地产市场体系建设，坚持的原则是“三个为主”，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。因此，历来一系列房地产调控政策，都避免“误伤”普通老百姓。如果试点房产税，可以肯定的是将遏制投机性需求，普通市民不会受到太大影响。
   
    而房产税税率，也有可能根据不同状况，累进变化。有消息称，根据拥有房屋套数的不同，年税率可从0.8%至20%征收。拥有房产越多，税率越高，以遏制投机性需求。
   
    上海易居房地产研究院的报告显示，从国家层面来看，今年我国已经将房产税改革纳入发改委的年度工作计划，并明确表示要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。目前中央在选择出台时机，若明年春季房地产市场出现过热趋势，房产税出台的可能性较大。
   
保障房比房产税靠谱
   
    12月26日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝走进中央人民广播电台直播间。在回答“房价总理说了不算，总经理说了算”的说法时，温总理明确表示“总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题”。
   
    由此可见，落实保障性需求，才是调控楼市的“根本之道”。限购、限贷只是治标，只有着力推进保障房建设，才是楼市健康平稳发展的长久之道。从这点来看，保障房比房产税更靠谱。
   
    上海这几年，也正在全力建设保障性住房。上海的保障性住房体系是“四位一体”，分别是廉租房、经济适用房、动迁安置房和公共租赁房。按照发展思路，保障性住房之间还将设置“旁通道”，相互转化。上海今年将有200万平方米经济适用住房竣工、403万平方米经济适用住房和806万平方米动迁安置房开工，明年将建设和筹措1500万平方米的保障性住房。
   
    出于种种限制，可能试点的房产税方案，或许相对宽松，只是代表一种方向，未必会成为开发商们的“噩梦”。但可以肯定的是，如果上海能够完整建立保障性住房体系，那么房价调控的局面将彻底改观。
   
【焦点关注】2011年，申城房价是跌还是涨？
   
    今年初房产大鳄任志强和地产评论员牛刀打了个赌，关于2010年中国房价是否会有5%的涨幅。时至今日，事实再次证明了任志强的预测准确，甚至还显得保守。
   
    12月26日，温家宝总理在与电台听众交流时说：“今年我们采取10条措施和5条措施，现在看落实得还不够好。”
   
    年内出台的两轮调控政策，不可谓不严厉，但结果却是调而未控。自11月以来的楼市升温，按照中房信提供的数据，12月中旬以来上海楼市供、求、价全面回升态势在上周再度升温。36.6万平方米的周成交量已经达到本轮调控前的水平，24670元/平方米的平均房价也创下了近33周的新高。
   
    上海房产税试点已箭在弦上，2011年上海房价的走势如何？在这个寒冷的冬天，成了最热的话题。
   
    商品房价格可能由市场来定
   
    华东师范大学房地产系主任华伟认为，明年的情况将是房价越涨越调，越调越涨。而房产税也改变不了土地财政的既有关系、无法扭转房价上升的趋势。
   
    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对明年房价的趋势有着相同的研判。他表示，通胀压力和土地稀缺等因素将使明年的房地产市场必然上涨。“明年涨15%到20%是一个保守的估计。”
   
    有不愿具名的上海房产经济专家向记者表示，仔细研读温家宝总理的讲话，其实可发现一个意思，政府将投入更大精力到社会保障住房这一块。“廉租房、经济适用房、动拆迁保障房等土地投入的总和将占到国家土地供给的70%左右。力度之大，远超往年。对民生保障所起的稳定作用将非常大，但商品房这一块，很可能将由市场来决定。”
   
    控制货币发行总量将抑房价
   
    事实上，学界目前普遍认为，自2009年开始的房地产价格一轮快速上涨，和中国货币发行总量的超计划是息息相关的。2009年因为对抗次贷危机以及提振国内经济等方面的需要，中国货币发行总量为年初计划的3倍多。
   
    2010年，央行控制了货币的发行规模，但为了避免刹车太猛造成严重影响，其规模也达到了75000亿元。不少专家认为，这两年中，相当规模的资金都进入了房地产市场，在供给没有扩容的情况下，资产价格上涨是必然的。
   
    据知情人士透露，按照央行的预设计划，2011年的货币发行规模将小于今年，并且目前的定调是严格执行。因此，在“水”被限流的前提下，“船”也高不到哪里去。换言之，即便2011年商品房价格一如专家们所预测的上涨，但缺少巨量资金的推波助澜，上涨的幅度并不会很大。
   
    任氏预言和香港模式的博弈
   
    虽说任志强的预言在今年完全验证，但按照任志强的说法，由于土地供应的规模没有大幅度提高，同时，政府还在有限的“蛋糕”里切出远比往年更大的份额给了低价的保障住房，势必将让商品房处于“狼多肉少”的状态，更加推动商品房价格的上涨。
   
    对于这种说法，国内的一些专家并不认同。
   
    他们向记者表示，由于政府在保障房上的大量投入，势必能起到稳定民心的作用。而随着来自社会中低收入层面对住房需求的逐渐满足，将会抑制高价商品房的价格。事实上，在董建华担任香港特首时期，由于港府大量推出保障中低收入家庭的公屋（由政府的房屋署兴建，是政府租给市民的，价格较低，适合中低下收入家庭居住）和居屋（由政府房屋署兴建，并且以较低的价格卖给购房者，这类房屋密度较大，环境没有私人发展商开发得好，但是以香港的工资水平，普通消费者能买得起），最终将私人发展商开发的豪宅价格也成功拉低。
   
    成套率将成商品房价风向标
   
    两种观点，谁将成功预测2011年商品房的价格走势？前文那位不愿具名的房产经济学家则提供了第三种思路。他表示，城市住房的成套率将成为商品房价格走向的风向标。
   
    “香港政府确实通过这个模式成功控制了房价的持续走高，但前提是香港居民的总户数为230万户，而香港的住房总量为240万套，理论上达到了每户家庭至少一套住房。”这位专家认为，这是香港模式能够成功的关键。因为在西方发达国家，一旦城市的成套率超过100%，房价就会趋于稳定，而成套率达到110%，那么就基本杜绝了价格自然上涨的空间。“上海在1990年时，成套率仅为70%左右，而20年后的今天已经达到95%，这个发展速度非常了不起，但还没有达到稳定的临界值。不过，目前上海成套率的年增长速度基本能达到1%，因此香港模式能够在上海奏效的时间并不会太久”。
   
    这位专家还表示，2007年上海的房地产交易中，二手房的套数总量超过一手房，去年则在交易面积上实行超越。“这表明上海房地产市场日趋成熟。市场成熟了，其内部定价机制才有可能自然回归理性。”   本报记者  罗震光