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来源：四川在线-华西都市报 作者：舒张惠 刘陈平
董藩：未来，东、中、西部地带的房价绝对差距和相对差距会继续扩大，核心大城市的均价相当于落后小城镇的15倍以上。一线城市五年内交通基本瘫痪。普通住宅以大致8%到2%的速度增值。其中处在特殊资源环境中的豪宅升值潜力最大，这是奢侈品。
鲁炳全：2011年开始，商业地产真正的春天才来临。高速的城市化进程将推进商业地产的升级换代，这种升级换代简单地说就是从传统的配套商业、社区商业逐渐向以商圈影响力为中心塑造城市综合体这种开发模式。
建设部专家委员会委员董藩认为，房产调控难有新政策，生活方式的变化将带来房地产业的巨大需求。
中国人民大学房地产研究中心教授鲁炳全则提出，商业地产将在2011年迎来春天，将来的地王将在旧城改造中诞生。
普通住宅年增值8%到2%豪宅升值潜力最大
董藩认为未来，东、中、西部地带的房价绝对差距和相对差距会继续扩大，核心大城市的均价相当于落后小城镇的15倍以上，单个楼盘可能存在近百倍的差距。由于房价不能有效调节人口分布，城市病全面暴发，一线城市五年内交通基本瘫痪。
普通住宅以大致8%到2%的速度增值。其中处在特殊资源环境中的豪宅升值潜力最大，这是奢侈品。
商业地产逐渐饱和，风险加大，这个是需要高度关注的，而且商业很难做。
十年后房地产开发规模到达顶峰
董藩还认为，目前房地产开发规模尚没有达到顶峰。尽管现在一半的开发量在中国，但是之前几十年我们基本上没有盖房子，所以我们现在补课。预计还要十年左右才达到开发的顶峰。2020年或者2030年的时候会达到稳中有降的状态，2030年以后，房地产业仍然是支柱产业。
但由于开发规模变化以及产业功能影响，十年之后整个一手房交易会逐渐减少。
城市化引领商业地产春天来临
与董藩对商业地产悲观的态度相反，中国人民大学房地产研究中心教授鲁炳全认为2011年商业地产将迎来新的机遇。
鲁炳全称，从2010年开始，中国的房地产企业纷纷进入战略转型。2011年开始，商业地产真正的春天才来临。以万科为例，2010年万科拿出145.8亿元购入用于商业地产开发的土地，该比例差不多占了万科2010年总土地储备规模的接近40%。而且，万科手头的商业物业存量并不少。
同时，高速的城市化进程将推进商业地产的升级换代，这种升级换代简单地说就是从传统的配套商业、社区商业逐渐向以商圈影响力为中心塑造城市综合体这种开发模式。
旧城改造将是商业地产投资主流
由于商圈是不可复制的，鲁炳全说，我们可以造商圈，但是商圈的基础是需要多少年、多少代逐步累积起来的，因此在未来的商业地产投资当中，旧城改造必将成为城市化进程中商业地产投资的主流。
真正的地王是在旧城改造当中，不是我们大家现在相互竞价拍出来的。而旧城改造也将成为城市化进程中对城市等级和影响力的塑造产生重要作用的支撑力量。
缺乏政策配套商业地产面临四大风险
鲁炳全认为，商业地产也存在巨大风险。首先，目前商业地产的开发缺乏完整系统的投资开发政策配套。其次，城市缺乏完整系统的城市商业功能与网点布局的规划。城市规划与商业规划割裂是由于两者归属不同的部门在管，这种体制如果不改，在中国的商业地产未来这种真正进入资本化或者市场化的投资开发是非常艰难的。再次，目前中国缺乏商业地产投资开发的专业化人才支持，特别是全程的运营能力，到目前为止，中国商业地产领域最大的软肋就是运营管理。第四个面临的挑战就是缺乏良好的金融配套产品支持。金融产品上面跟不上，商业地产的春天也可能是昙花一现。
华西都市报记者 舒张惠 摄影 刘陈平
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