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第三轮调控来袭 楼市再出新“国八条”
类型:政策法规  日期:2011-01-26  浏览:2416 次  评论:查看评论

来源:凤凰网房产综合
 

分析:1月26日,新闻联播全文播出了温总理召开的国务会议,在会议上再次提及楼市调控,全文播出了国8条。
政策出台的背景:


4月及9月连续2轮调控虽然抑制了价格过快上涨,但是部分区域的价格依然保持上涨。群众置业难度依然比较高。特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

  会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施:
 
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
 
分析:首次提及房价调控目标化,在新8条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标,首次将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。
 
二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

北京中原分析:保障房再次明确提及增加公租房,而公租房因为无产权的影响,最能够直接解决低收入人群的居住问题。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下,目前已经全国性的房价比较高,加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。
 
(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

分析:
首先:营业税增加,相比之前执行差额收取营业税,新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。将明显遏制过度炒作。

其次:对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查,将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。

第三:加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市,存在明显的避税现象,导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞,预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。第四:格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。个税很可能开始按照20%收取,如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。
 
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

分析:首先:调控再次加强对投资及投机购房者的控制,特别是第二套房贷款增加一成首付,将使得投资者最多只能贷款不到4成,有效的抑制了投机购房,而且避免了金融机构的风险。

其次:在价格上涨过快的城市,严格制定买楼的政策。实施更加严格的信贷政策。在目前全国已经有近30个城市落实执行限购政策。预计限购政策将继续收紧。而且信贷政策也将更趋严格。

第三:预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下,叠加效应逐渐明显。前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧。预计市场将出现明显的淡季。

(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

分析:
首先:增加土地供给:今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。而且严格要求部分住房不低于70%,将使得楼市调控的供应逐渐增加。

其次:土地调控收紧。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。抑制价格上涨,避免地价上涨。

第三:参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权。
 
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

分析:全国性的严格限购,家庭已有2套以上的不得再买房,严格原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;。限购政策继续收紧,相比目前北京部分城市不论已有,只论限购的政策更加收紧,限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。
 
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
 
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。(据北京中原)
 
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