发挥整个社会的监督作用

 

　　如此的忽悠手法，消费者岂能不受骗？面对房地产中介市场不规范，购房、卖房者双双受骗的现状，记者咨询了北京盈科(沈阳)律师事务所律师孙义鹏，孙律师建议首先还是要发挥整个社会的监督作用，完善举报制度、奖惩制度，从而使中介机构做到自我约束。同时，应该严格控制房产中介市场准入门槛，提高公司注册标准，建立中介公司等级评定和信用档案制度，推动房产中介市场优胜劣汰，为消费者提供选择依据。

　　此外，还应建立房产中介经纪人的聘用录取和业绩考评制度。实现对经纪人的专业素质把关，及时监督经纪人的动态，定期考评经纪人的业绩，提升经纪人遵规守法的自觉性，进而规范中介机构的行为。

　　同时，孙律师提醒买、卖房双方注意保护个人权益，增强防范意识和法律意识。在挑选中介机构时，应尽量选择知名度高、信誉好的中介机构；理性观察市场价格变化走向；及时办理预告登记和过户手续；注意增强维权的法律意识；不轻信对方或者中介机构的口头协议。

不少房产中介靠忽悠赚钱

　　近年来，随着我国房地产市场的发展日趋成熟，以房地产评估、房地产咨询、房地产经纪为主要业务的房地产中介公司也日趋火爆。房地产中介作为桥梁，促进了消费者对房地产市场的了解，推动了房地产市场的发展。
　　

然而值得关注的是，房地产中介市场中还存在着一些不规范的行为。由于房地产中介的违法、违规经营，消费纠纷时常发生，房产中介本来应该成为贯通买方和卖方的桥梁，却造就了阻碍重重。近日，记者就走访了沈阳市的部分房地产中介公司。

 

　　房产中介“三宗罪”

 

　　伪造虚假信息，吹捧房源

 

　　当记者来到沈阳市皇姑区的一家房地产中介公司的时候，销售人员看到记者后十分热情，马上拉着记者坐下详谈。在记者介绍了自己的购房目标后，销售人员迅速提供了几套房源给记者。在销售人员口中，这些房子无一不有自己的优点。有的采光好，光线足；有的地理位置佳，离某些大型商场或者学校近；有的是精装修，可以马上入住等等。
 

　　可是当记者真正走入销售人员介绍的房子后却有些失望。在销售顾问小张的口中，记者要看的一套房子地理位置好，附近有大型超市，屋内装修精良，是欧式风格，房主平时精心保养，使得房子足有八成新。而事实绝非如此，所谓的大型超市，只是小区附近的几家小超市和小饭馆；所谓的欧式风格精装修，只是几个白色的简单橱柜；屋子虽然不脏，但也绝对达不到销售人员承诺的八成新。几家探访下来，记者发现大多数中介机构提供的信息都过于夸张，不够真实，甚至还存在完全虚假的信息。
 

　　尽管记者对小张提供的房源不甚满意，但起码见到了房子。走访中，买房者陈先生告诉记者，他连房子的面都没见到。原来，前些日子，他曾在中介的房源信息上看中一套房子，条件、位置都不错。他满心欢喜地联系了中介，想着去看看。谁知在电话中和他说得有模有样的中介，见面后却一直在给他推荐其他优质或优惠的房源。无奈之下，陈先生提出他只想看电话中谈到的那套房子。“那房子刚刚才卖了，你再看看其他的吧。”销售人员起初一味游说，试图转移话题。在陈先生的再三追问下，她才承认那条房源信息并不属实，只是为了吸引买家。
　　据相关人士透露，这种情况在房地产中介公司中相当普遍，要么夸大信息，要么捏造信息，目的就是为了吸引客户。所以，消费者在浏览房源信息时，一定要多留心，与中介人员核实清楚具体信息。

 

　　恶性竞争激烈，哄抬房价

 

　　房地产中介的数量与日俱增，然而房源毕竟有限，为了抢夺利益，相互竞争，有些中介公司想到了“哄抬房价”、“垄断房源”等恶性举措。
　　“有时候房东挂出来一套房子，不到半天时间就能被别家房地产中介凭空哄抬上去3—5万元。”铁西区一家房地产中介的业务员小蒋私下告诉记者。本来一些房子可以顺利成交的，但在遭遇同行恶性竞争，缺乏实际买家的情况下，被故意哄抬房价，导致卖家大幅跳价而不能成交。
　　一月份的时候，小蒋所在的中介机构挂出一套两室两厅的小区住房，出价为70万元，且略有议价空间。“这个价格不高不低，贴合实际市场价，而且户型较好。谁想，我们刚把房源一挂出，就引得附近好几家中介的关注。”
　　为了尽快将房子卖出，小蒋所在的中介公司第一时间约好了购房者王小姐，王小姐也急忙赶到现场看房。可是一进小区，小蒋就看到了几个在联络、聊天的同行业务员。现场吵吵嚷嚷，大家都互相警惕着。
　　更意想不到的是，房东家里早已有好几位中介业务员主动上门联系，相当热闹。王小姐看完房子后，表示愿意出71万元的价格。可还没等小蒋和房东商量好，立刻就有其他人把房东喊过去说，自己的客户出价75万元，一会儿就到。在房东举棋不定的时候，又有中介打来电话说：“自己公司的客户已出价到80万元了。”这样一来，房东十分高兴，告诉小蒋房子得在80万元以上才能卖给王小姐。由于价格没谈拢，小蒋只能和王小姐先行离开。
　　“其实那天那些人根本没有诚心购买的客户，只不过想哄抬房价，拖住房东，使房东跳价，给自己公司机会再找买家。”小蒋说，这样抬高房价的后果十分恶劣，不仅买家买不到房子，卖家的房源也容易被拖在手中，难以成交。
　　业内人士表示，这种恶性的行业竞争不仅伤了和气，更扭曲了市场定价，是应该被制止的。而在交易中，买、卖房双方也应当尽量保持冷静的头脑，正确分析市场趋势，不要受到中介的干扰。

 

　　收取各类费用，赚取差额价款

 

　　中介“乱收费”的现象由来已久。在调查中，记者发现在房地产中介市场上，中介机构常利用买卖双方急着交易的心理，乘机乱收费用。
　　“加急费”、“贷款担保费”、“贷款服务费”、“看房费”、“意向金”……中介公司的费用名目五花八门。采访中，记者和打算买房的胡先生交谈了许久。胡先生说，自己已经走了好多家中介公司了，发现不同中介收费标准也不同。其中有一家中介公司竟然向他收取高达1万多元的中介费，其中包含贷款费用等等。而胡先生表示自己之前并未说过想要贷款，明显是中介公司趁乱添加的款项。

　　据业内人士介绍，中介所收取的贷款服务费一般只针对需要贷款的房产，不需要贷款的房产是不必交贷款服务费的。但也有许多中介公司在客户不知不觉中将这笔费用算入其中，只要客户不仔细询问，是不会发现的。
　　如果说胡先生的“贷款服务费”是中介公司趁乱提出的，那么刘女士的“意向金”可就是中介机构的刻意“套牢”了。记者在深入了解后发现，“意向金”实为一种变相的“看房费”。
　　日前，刘女士相中了一家中介公司的60平方米户型房源，提出想去看房。可该公司的经纪人却告诉刘女士，想要看房得先交钱。一番询问下，经纪人解释道，这笔钱是可以退的。只不过因为许多人想看同一套房的时候，公司规定，先交钱者先看。
 

　　想着反正钱是可以退的，刘女士就交纳了这笔意向金。但由于房子布局并不可心，刘女士最终没有达成交易。还未等问到这笔应该退回的意向金，经纪人就主动提出，先代为保管。并表示，反正以后刘女士也得看房子，退来退去很费事。这下子刘女士才恍然大悟，原来这笔钱是用来套住自己的。
　　相关人士表示，所谓的“意向金”其实就是中介公司为了套牢客户而采取的一种方式，目的是提高公司的成交量。
　　而针对中介公司乱收费用、赚取差价等违法行为，业内人士建议消费者在交易之前，应该详细了解交易流程和相关费用的收取方法，保持理性的头脑。只有这样，才能防止一些中介利用买卖双方信息不对称和急于求成的心理而借机乱收费。

 

　　记者调查

 

　　中介遍地开花，良莠不齐

 

　　由于消费者对于房产信息的了解不够全面，许多人都倾向选择依托中介进行购房。然而市场遍地开花的中介公司，是否全部值得购房者信赖呢？
　　记者发现，有些小中介公司将满满的房源信息全部贴在了玻璃门窗上，可走进内部，你会发现他只有一张桌子和一台电脑、几个工作人员……在记者问到的几家中介公司中，大多公司是具备营业执照、经纪机构备案手续以及经纪人注册证的。但是，也有一些小门店闪烁其辞，工作人员有的说“正在办理”，有的说有执照只是没拿出来而已，有的说要等老板回来再谈。
　　相关人士根据从业经历分析，中介公司无证经营、良莠不齐是造成房地产中介市场混乱的重要原因之一，“现在的状况是中介行业的门槛很低，可以说几乎没有门槛，几个人凑点钱租个小门脸，就能开个房地产中介公司”。而一个具备合法经营资质的房产中介公司必须同时满足三大条件：一是经工商行政管理部门资格认定、登记注册、已领取营业执照；二是在房地产管理部门备案登记；三是具有经纪人资质。

　　深层揭秘

 

　　销售人员门槛低公司培训靠“忽悠”

 

　　在中介公司咨询的过程中，记者发现一些业务人员的专业素养并不高，许多人仅仅是靠一张嘴吹嘘捧事，着力夸赞房源，不惜一切代价动员购房者。
 

　　刘先生和高小姐准备结婚了，打算买套婚房。他们在中介公司看好了一套106平方米的三室一厅，小区环境、位置也都比较满意，就是在纠结价位。在聊天中，高小姐向记者透露了一件事。“中介小姐说，买这房能生龙凤胎。”高小姐解释道，“业务员小姐跟我说，这套房子最开始的业主就是一对新婚夫妻，住了不久就添了龙凤胎，后来换了另一对小夫妻入住，两年之后，也生了龙凤胎。这代表这套房子风水好，能旺人丁，说不定我也会生龙凤胎！”
 

　　据中介销售人员杨先生介绍，其实大多数的中介销售人员学历并不高，不具备过高的专业素养，只是靠自己的三寸不烂之舌来卖房子，风水、迷信自然也是他们的惯用招数之一。销售人员往往只会吹嘘小区的环境、周边有什么设施等信息。
 

　　“我所在的中介才十来个员工，还有一半是新人。”杨先生说，公司的培训更是只注重销售手段。杨先生说：“遇到买房的，就说长期来看，房价还要涨，现在观望是暂时的。对于卖房的，就分析说调控这么狠，房价肯定会跌的，不如早出手。忽悠才是地产中介的销售手段！”

　责任编辑：曹雪松