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原创： 我是财小妹 小妹读财
棚改政策的每一点变化都牵动着房价的走势，坊间对棚改的争议其实也从未间断。
从今年10月份到最近，棚改计划又重新提上议事日程，目的到底是什么，众说纷纭。
其中指向不免让人担心，难道国家又要准备给楼市松绑，重启牛市，未来房价要涨上天了吗？
近日，一场研究棚改政策的座谈会在京召开，对2019年的棚改政策提出了多项要求，其中一点是政府购买为主导的棚改模式用棚改专项债取代。
此外，今年10月份召开的国常会，确定了“新3年棚改计划”，而且还催促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设。
而所谓“新3年棚改计划”，即2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套，这无疑又将释放巨量的购房需求出来。
在过去3年，棚改计划是中国房地产行业的重大工程，哪里有棚改，几乎就让当地房价绝处逢生，疯狂上涨。
但今年6月26日，国家开发银行确认，暂停棚户改革货币化安置项目审批，将审批权限全部上收总行。
这让市场以为：棚改政策暂停了，三四线城市房价不会再上涨了。
然而仅仅过了4个月，国家又重提棚改政策。
这一次的3年棚改计划改造各类棚户区高达1500万套，相比2015年-2017年3年改造的1800万套棚改户，相差无几。
难道国家又要重走“老路”，重拾楼市尿壶，房价又要一路狂奔吗？
其实，这一次棚改计划跟以往的政策有几点不同，这很值得我们细细分析。
在过去3年，棚改政策以棚改货币化安置为主，这也是助推房价高涨的主因。
说白了，棚户货币化安置就是拆掉你的房子之后，直接给钱给你，如果你要买房，那你自己就拿钱去买。
棚改货币化安置在2014-2017年的比例一直在扩大，有一种愈演愈烈的既视感。
2014年，棚改货币化安置比例为9%，2015年为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，2017年则达到了将近60%。
货币化安置的比例，在一二线城市中虽然只有20%上下，但在三四线城市已高达80%。
其中，类似常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100%货币化安置。
然而这一次，住建部开始提出要因地制宜推进棚改工作，针对部分库存不足、房价上涨压力较大的城市，会采用新建安置房的方式替代。
汉字果真是博大精深，“因地制宜”四个字其实就足够说明一切。
这句话的意思就是如果一个城市房价比较低、库存充足，那么还是采取原来的安置方式——棚改货币化安置。
这就意味着，房地产库存充足、房价低的城市房价将会在明年引来一波癫狂。
值得一提的是，这一次，快点拆、快点建成了各地政府的催促令。
为什么会如此着急呢？
2017年，部分三四线城市借着棚改货币化的东风，撑起全国70%的购房需求，房价疯狂上涨。
2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平。
毋庸置疑，去年开始三四线城市的楼市泡沫越吹越大。
但随着棚改货币化的全面收紧，这些三四城市的楼市开始遭遇滑铁卢，房价开始出现下跌的趋势。
大家可以想想看，这些城市本身就是缺乏人口、资源、工业的支撑，一旦房价下跌，那么楼市完全可能出现崩盘的情况。
但我们是稳定压倒一切，崩盘是绝对不能发生的。
要让这些城市的楼市不崩盘，也只能重提棚改计划，适时给这些房价助力，避免崩盘。
一言以蔽之，房价低的城市房价还要涨，房价有下跌趋势的城市要稳住，涨得太高的城市就歇一歇缓一缓。
房价上涨区分节奏
无论干什么都是需要钱的。
同样的道理，其实要让房价高位横盘，也必须有钱来支撑。
我们都知道，地方债务很严峻，有的地方甚至拿不出钱来发工资。
但凡事都有解决办法，最近的棚改政策相关会议释放了一个信号：2019年将取消政府购买棚改模式，改为推进棚改债券发行的工作。
这种政策的调整，其实背后是国家在调整三四线城市房价的上涨节奏。
本来，在过去3年，棚改户改造计划大多采用政府购买为主导的棚改模式。
就是地方政府与当地城投公司签订采购服务合同，城投以政府购买服务合同向银行质押融资，相当于政府对相关棚改融资兜底。
这样做会大大增加地方的隐性债务，所以这一次地方政府开始不想再当背锅侠，而是直接发行棚改专项债。
今年6月，首单15亿棚改专项债在天津横空出世，随后棚改专项债呈现出迅猛发展的态势。
此后短短3个月间，棚改专项债规模已达3100亿，而且未来棚改专项债的规模将大幅增加。
棚改专项债其实也是地方债的一种，而地方债最大的买家是商业银行，差不多80%资金来自商业银行。
商业银行其实本身也没有钱，要么靠吸纳储户的钱，要么直接跟央妈借，但大部分还是来自民众的钱。
所以，最终商业银行就是将储户的钱拿去购买地方债而获得收益的。
说到这里，就不得不提到今年央妈的四次降准。
这四次降准共释放增量资金2.3万亿元，但因为商业银行藏着掖着，不敢把钱贷款那些奄奄一息的民营企业，所以手中的钱无法流向实体经济。
结果今年以来，其实很多商业银行手中的钱只能拿去购买地方债。
所以，重提棚户区改造并发行棚改专项债简直就是造福地方政府和商业银行。
商业银行的资金找到了新出口，不需要被央妈逼着把钱借给负债累累的民营企业，而地方政府更是一身轻松，不需要再给棚改货币化背锅。
用大家的钱支撑全国房价，其实也是可以理解的。
棚改计划其实就是属于房地产投资。
因此，棚改计划重出江湖，实际上是顺应经济下行的趋势做出的决策，依然是为了稳定经济。
其结果，必然会助长那些三四线城市的房价，特别是那些房价相比之下依然处于低位的三四线城市，但这个节奏显然是国家在控制。
目前经济处于下行阶段，三驾马车中的“出口”面临的形势我就不多说了，消费增幅其实也出现了明显下降。
所以固定投资（房地产、工业和基建）这方面，必须重新拉动。
7月31日的中央政治局会议和7月23日召开的国务院常务会议，都提到积极财政政策要更加积极和要加大基础设施领域补短板的力度。
拉动经济的夜壶
很多时候，我们总是担心房价会崩盘，因为需求量有限。
但是，政策制定者的眼里，需求是可以创造出来的，要不然过去3年就不会有棚改计划。
我们的楼价，其实在2014和2015年就开始降温，各大城市的房地产库存高得离谱。
在这种情况下，地方政府卖不出土地，收不到房地产相关的税收，面对高企的债务简直快要哭了。
那怎么呢？
既然没有需求，那么就可以人为创造需求。
这个时候，“涨价去库存”这一政策就出炉了，其中最具特点的政策就是“棚户改造计划”。
2017年5月，棚户改造货币化安置相关政策继续加码，并且指明是三四线城市的涨价去库存的重要手段。
在这种政策环境下，棚改货币化安置这种“涨价”手段更是被利用得淋漓尽致。
因为很多人的房子被拆，所以他们只能去买房。一下子，房子的需求就增加了，供需刺激之下房价自然上涨。
当然，这个时候也许有人会问：如果有些人拿了钱不去买房，那么目的岂不是无法达成？
事情当然没那么简单，有一种东西叫“房票”，这张房票的有效期一般为一年。
拆了你的房，不给你钱，而是给你房票，然后你只能拿着房票在规定时间内去买房，不然这张房票就报废了。
在这种情况下，很多拆迁户就必须拿着房票去买房，只有将房子卖出去，才能获得资金。
所以，拆迁户其实也是好不到哪里去。
他们本来住得好好的，本以为拆迁能获得大量的财富，殊不知，他们拿着拆迁款（房票）冲进楼市购房，只要稍微犹豫，房价就蹭蹭蹭地上涨。
最后，拿着4000元/㎡的拆迁款买着10000元/㎡的房子，实在是很亏。
2017年，全国棚改户数为515 万套，涉及20 个省份的三四线城市。平均每个省份有10个三四线城市进行棚户改造，每个城市平均有2.6 万套。
按照PSL 支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿50 万元。
这就相当于一个城市一年之内突然激增2.6万户家庭的购房需求，涉及资金130亿，房价不涨都难。
很明显，三四线城市房价狂涨全拜“棚户改造货币化安置”所赐。
棚改一直都有其政治任务、经济任务。
过去3年，棚改是为了提高房价；最近开始，棚改政策虽然有所改变，但贯彻政策方向的未来3年棚改计划，依然是为了抬高和稳定房价。
这一切都是为了稳定经济大局，维持GDP的增速目标，只是这张成绩单是以居民部门加杠杆为代价而已。
说楼市是夜壶我觉得很正确，但如果没有韭菜，夜壶也没用。
毋庸置疑，在当下的经济环境下，房地产行业依然一直支撑着地方政府财政。
无论你是谁，只要你生活在这片土地，我们都在用着自己手中的钱去支撑整个房地产泡沫，支撑着整个国家的经济。
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