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恒都律师事务所 2018-11-16 14:22:04
单位｜恒都商业诉讼法律中心
作者｜合同与担保专业组 赵烨
编者｜恒都微信运营团队
一、因房屋拆迁导致《房屋买卖合同》签订后房屋无法过户，房屋拆迁款如何归属
房屋出卖人和买受人在签订《房屋买卖合同》后，又因购买的房屋所在土地被纳入政府拆迁改造范围，致使双方一直无法办理房屋过户登记。针对上述情况，房屋拆迁补偿款究竟应当归卖方所有还是归买方所有呢？
根据我国《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因买受人与出卖人未完成房屋过户登记，故并不发生房屋所有权变动的法律效果。虽然买卖双方签署了约定出卖人转移房屋所有权的买卖合同，但买受人并不基于买卖合同而自然取得房屋所有权。
既然买受人无法取得房屋所有权，且购买的房屋已纳入拆迁范围，合同已不具备继续履行办理房屋过户登记的条件。那么买受人能否基于房屋买卖合同取得房屋的拆迁补偿款呢？
一种观点认为房屋拆迁补偿款是以被拆迁人享有房屋所有权和土地使用权为前提基础。虽然买受人签署了买卖合同，但未办理过户，买受人不享有拆迁物的所有权，故其不应当享有房屋拆迁款，只能以违约为由向出卖方主张违约责任。但笔者认为，在房屋买卖合同签订后，出卖人收取了买受人的购房款，但又因房屋涉及拆迁，出现房屋所有权灭失的情形，双方不具备办理过户的现实可能性。故房屋出卖人作为房屋所有权人与拆迁人签署的拆迁安置补偿协议所确定的房屋和土地对价即为房屋买卖合同所确定转让标的。买受人合同权利已由受让房屋所有权转变为受让房屋灭失所对应的价款。
在此情形下，买受人可根据实际情况选择与出卖人解除合同，或者向出卖人主张购买房屋和土地使用权所对应的拆迁补偿款。
（最高人民法院作出类似指导性案例——（2017）最高法民再407号，供参考）
二、买受人未支付或未足额支付购房款，应如何处理房屋拆迁款？
买受人在签署房屋买卖合同后，未向出卖人履行任何付款义务。而房屋也因涉及政府拆迁而无法办理过户手续。此时，如无特殊约定，应当视为房屋买卖合同并未实际履行。买受人若向出卖人主张房屋拆迁补偿，不应得到支持。
另，在现实房屋交易中，买受人通过银行按揭贷款购房的情形较为常见。此时，出卖人在未办理房屋过户登记手续的情形下，是无法获得全部的购房款的。那么在出卖人还未取得全部购房款时，买受人还能否向出卖人主张房屋拆迁款呢？笔者认为，房屋拆迁款是合同转让标的的另一种表现形式。因非合同当事人原因的客观因素导致房屋所有权的灭失，物权丧失若产生相应的权利对价，则买受人可以依据权利义务相一致的原则，享受房屋拆迁款。但买受人在主张房屋补偿款的前提条件是必须依据合同约定向出卖人全面履行付款义务。
三、买受人在房屋买卖交易中，尤其是存量房交易中如何有效避免风险
1、主体方面：在签署房屋买卖合同前，一定确认签约人系房屋所有权人或签约人已获得所有权人合法授权。避免出现夫妻一方隐瞒另一方出售房屋、共有权人未征得其他权利人同意擅自处分共有产权房等涉及无权处分的情形。
2、房屋自身方面：在签约前一定要查清交易房屋的真实状况，例如：交易的房屋是否产权证明齐全；是否被列入违章建筑或被列入政府拆迁或腾退范围；是否已涉及诉讼或已被依法查封；房屋权属是否存在有争议；房屋是否已出租他人，出卖人告知承租人损害承租人优先购买权益的；房屋上已设立抵押，未经抵押权人书面同意而出售的；用于交易的房屋存在质量瑕疵的等等。
3、物权设立方面：因房屋为不动产，故不动产的所有权变动要以登记作为设立生效要件。买受人若要依法取得房屋所有权，实现购房目的，需要到房屋所在地的不动产登记中心进行房屋所有权变更登记。房屋出卖人仅与买受人签订买卖合同以及将房屋交付买受人占有使用，不产生房屋所有权变动的法律效果。
4、买卖合同方面：合同条款一定要清晰明确，避免产生理解上的歧义，在合同履行中产生不必要的纠纷。
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