热点关注超长文。看完之后，对你购房帮助极大，也算是半个二手房专家了。
首先是买房资格，贷款资格的审核
最常见的是外地户口人，缴存社保或者个税有中断，那就没有买房资格了。不过要注意的是，离婚的单身，离婚后立即就有买房资格的，很多人误会一年后才有买房资格。
资格贷款
资金的准备：
买房肯定需要花钱的，定金，首付款，中介费，按揭费，税费都需要支付真金白银。如果资金尚未足额到位，该如何操作，有的人希望贷款额度高一些，那么也有相应的手续务必要注意。如果需要将名下已有的房子申请抵押贷款用于支付买房首付款，这个按政策是不允许的，如何规避也需要有对策。还有如果现有的房子申请贷款需要的资金超过100万，那就需要走经营贷了，这个需要提前注册公司。
收入流水的准备：
如果符合银行的条件，银行自然也乐意放款，其中重要的一点就是银行需要审核借款人的供楼能力，通过收入证明，银行流水，以及负债判断还款能力。而流水需要半年的时间，所以这个务必提前准备好的流水，建议提前半年不要购买理财，基金等，这些收益确实大一些的，但是如果以活期存款的方式存在银行账户里面，流水就会很漂亮了。
当然了如果真实收入不高，贷款额度高，流水肯定要，这个就需要很多技巧了，建议咨询专业人士如何做一份好的流水。
买房计划的准备：
是否需要卖一买一，之前的贷款是否结清了，如果第一套房子没有及时处理，有时候会导致遇到合适的房子来不及买下。如果实在没有准备好，那么务必要留足第一套房子的处理时间，尤其现在放款速度慢，如果第一套房子买房尚未放款，第二套房子必须及时过户，那么也会导致违约的。
建议拟购买房子之前将整套贷款资料先给银行或者专业人士审核一下，比如收入，流水，征信，外地户口的社保或者个税。
银行首付比例房贷利率及首套房认定标准（泰州18年下半年）在这http://www.jyanfc.cn/news/10003158.html
如果前期没有准备好，匆匆忙忙下单可能会导致交易失败，或者换银行等，也可能需要临时准备资料，非常耽误时间，也会增加买房的手续费。
一、先到网上寻正规的网站和二手房中介门店（步骤一要注意的）
如果买二手房还是要让中介参与，就找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。有些中介签合同或过户前就要付清，就要考虑了。
二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：
1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、采光、质量、面积、层高、结构、朝向、通风、装修、配送的家具等，现场拍照合同写清，附照在合同上。其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水，最好在连续阴雨天去看房，特别要注意背阴处的窗台或墙角，看看是否存在外墙渗水的现象。将来能否解决是大事。
2、房屋周边状况
主要是停车，行车。如周边交通、噪声、电梯、保安、物业管理、生活配套、小区绿化、街道居委会等。
三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：
1、看房产证，看以下几点：
（1）有没有房产证。没有的直接PASS
没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖，银行查封的房子，就不要理会了。除非你内心强大，黑白道有路，可以帮助房东把债务理顺了，撤消查封等后转到你名下也行。
（2）看房主是谁
卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果是离婚房，婚前财产倒是好办，婚后财产就要看房子如果判给孩子，就要等18周岁，如果判给出售人，最好先办理析产，另一方口头同意过户时去签字能放心吗？如果房子夫妻另一方不在了，就要办继承。如果房本上有末成年人的名字，就要办公证委托。如果房东在国外，也要办视频公证委托。
（3）看房屋有没正在贷款
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。如果贷款余额高，你的首付不够帮房东还，就要慎重考虑房东本人是否有能力偿还，合同都需要注明。房东不要你的首付还，那是最好。
2、看土地证
土地的使用性质，有二种。土地证上有注明“出让”的，恭喜你买对了。如果是划拨，要出售就要缴纳土地出让金，一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，买家就要承担。
3、房管局核实以上情况
需要请房东一道去，或中介核实。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是集资房、房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。这些性质的房子转让费很高，多达20多万。
再顺便问问70岁的房子怎么搞。
4、看房子是否在租
原房主，2018年1月把房子租给王哥，租期2年，就是租到2019年12月。你今天2018年12月30日，和原房主房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴也拿到房产证。然后想搬家......等下，王哥不让你进，你真没办法！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。所以签购房合同前，要让房东把租房合同给你看，房东租客口头答应的没用。
5、近期是否会拆迁
其中利害你自己品品。
四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：
1、查看二手房的物管费用
有些房东有些费用长期拖欠，谁承担？所以合同上注明要留尾款。
（1）水费。
要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
（2）电费。
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等。
（3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。
（4）电话、宽带、有线电视等。
这些你不要。
（5）物业相关费用。
去物业公司问，会不会欠啥费用，以防7、8年没缴。原房东就不想缴这钱，虽说法律上是原房东的事，但是物业找你的麻烦，你是否能顶得住。如果房子以后有质量问题，物业就会有借口。
2、注意迁移户口问题。
上家户口没迁出的，不影响下家户口迁入，派出所可将未迁出的户口另立户。但是要查学区房对户口有没有要求。
五、签订合同时的注意事项（步骤五要注意的）：
1、合同的建立：
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动
。
2、约定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。建议房款以银行本票在过户当天当场给付，不可同意先入帐，以防房东不配合过户可要回本票。另外尾款要留。
3、确定交房细节：
（1）交房的时间和条件。
（2）物业费、水电费等
（3）过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：现在就订好卖方户口迁出的时限。
4、明确违约责任：
注意以下几点：
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、步骤五之后都是对公环节。
只要前面合同订好，基本没太大问题。稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。
不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。
中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你。
如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房，抛出来的非常少，总是有一些硬伤，换句话说如果房子好，住的很舒服，卖的意愿就很小。
1.出价。楼主最后使用的都是开门见山式，这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格，然后再砍掉5%，看房东反应。一般来说，他这时要给出让步，但还不会是最低。
2.好房子一般很少抛出来，必须耐心等待。
3. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高，必须耐心等待。
4. 其他小TIPS
一是中介会试图让你交一笔所谓的保证金，说这样好跟房东谈价格，不接受。二是和小区里的门卫，大爷大妈聊聊，获取房子的信息。三是中介费是可以打折扣的。
不付诚意金、意向金，如果有中介要和你谈这个，在协议上要把各方面写上去。
中介费用要过户才付，他们会让你在签约就付掉，最好留一笔中介费到交房再付。这个看你自己的谈的能力。
关于税费：
让中介在你和房东直接面谈之前帮你算好，包括你的购房资质、贷款情况等等。了解清楚了，和房东要谈的就只是一个价格和付款方式。
房东承若的所有东西都要在合同上写下来，包括是否满五唯一、是否附送车位、赠送物品、户口等等，口说无凭。关于你的贷款申请资质、税费等情况，可以让不同的中介都帮你算算，如果算下来都差不多，那应该没有什么问题。
另外，不要买有硬伤的房子。这些硬伤包括： 底楼（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来规划的也没有地铁线路）等。虽然你可能无所谓这些，但是房子是具有投资属性的，现在图便宜，将来也卖不上价钱，而且卖的慢，急死人。在条件允许的情况下，优先考虑：05年之后的电梯房，1.5公里之内有地铁，房型合理的。买房就是投资，无论你是不是买来自住，不要任性。
记得一定要白天去看房，周边的环境，房间的通光和通风等，都要自己看好了。
还有邻居有没有特别麻烦的，也要留个心！可以敲门问问邻居或者保安一些居住的问题，避免一些入住后扯皮拉筋的事情。
其他
考察原单位是否允许转卖
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
保证产权顺利过户
必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
不是靠近学校的就是学区房。
有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。
按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。说到底，是政府职能部门工作缺乏人性化。
市场上有些楼盘不管三七二十一，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为「学区房」，其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的「山寨学区房」，则一定要当心。
所以，如果购买二手房的目的是为了让孩子就近入学，获得更好的教育资源，建议购房前先去意向就读的学校，或者小区物业了解清楚再决定是否购买。姜堰区各小学初中对应小区信息在这http://www.jyanfc.cn/news/10003034.html
所以看房的时候，一定不能流露出急于买房的情绪，看中一套中意的房子也不要表现出过分的满意或者欣赏，否则中介会想方设法尽量诳你早做决定，砍价也会十分困难。
买房时要询问卖方婚姻状况，有配偶的，配偶也要在合同上签字。没有配偶的，就把违约金比例设高一些。（房产证上只有一个人的名字也必须配偶签字）
中介：房屋有无抵押贷款；卖家的户口是否已经迁出；加名字是否麻烦，中介为了简单说你一个人买，到时候不好加；评估费；谈价格；让中介写明每一步流程，明确时间点、责任人(单位)，自主推动！；二手房交易中的主要需要注意的坑有：顶层漏水，周边强电设备的辐射，一房多卖，查封房再卖，凶宅，物业欠费，个人精力再旺盛，没有多次买房经验，不在买房区域生活多年，以上的坑点不可能都避免，一切口说无凭，要在合同上写明。
当然说了这么多，买二手房该认真的地方就要认真，有些地方也不要较真，综合下来合适的房子就买下来，处处让你满意，你这一生也买不到房。
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