• 楼盘花样促销 3大套路要警惕
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2022-01-25  /  浏览:601 次  /  

2021年,是挺难的一年。终于到2022年了,先跟大家说声:新年好!

年底各行各业都在拼命冲业绩,毕竟关系到公司的收入和个人的年终奖。房企们尤其如此。

不过,相比而言去年12月份的新房活动应该说力度更大,但元旦节这样的节假日,房企和房屋销售中介们也是不会错过的。实际上,房企的全员营销早就不是秘密,不同房企执行力度不一样,但都是鼓励全员搞销售的。

年底常见的促销手段是给出少量房源搞七五折甚至是五折促销,大家感兴趣随便搜下都能看到。

这类房源确实有优惠,不过要注意的是,也有套路。打折是有打折的原因的。

比如,近期蜜姐陪朋友看房,一热点二线城市,开发商是前5强房企的龙头企业,位置也比较核心。

该楼盘年底搞促销,4层以下的低楼层有优惠打九五折,一套房还是能省几万到十来万不等。朋友很是心动,但奈何因房子面积不小,总体还是超预算了。

因为也不是刚需房,朋友左右思量决定再看看,临走前,置业顾问跑过来拉住朋友,热情推荐说有一套特价房,要少少10万!户型一样,就是朝向有点不同。

朋友一听眼睛一亮,马上想先交个定金。但少10万不是小数目,又是期房,同行的一哥们不放心,让置业顾问再到沙盘和地图上说清楚具体位置。

结果详细看后发现,这个二楼的房子,旁边是观景台,背后靠山,而距离房子的直线距离不足十米,一是隐私难以保证,有安全隐患;二是采光基本都被挡住了……

总价虽然便宜了十来万,但如果朋友以后不住了要转手,难度颇大。

除了打折,还有限定房源选购立省几万、十几万的促销活动和抽奖、赠送礼品。

要注意的是限定房源,了解清楚房子方方面面的问题,尤其是为何是限定房源,是朝向、位置、楼层、户型,究竟什么原因导致成为促销房的。

再来判断,自己是否可以接受。

至于抽奖、赠送礼品,相比购房款都是小东西,如果喜欢都可以让置业顾问送,一般要些赠品对方都不会太吝啬。

另外就是交钱的问题,预定房源交费问清楚能否退款。

定金不能退,预定房源费用可以退。

最后一定要注意的是,一定不要转账给私人!无论是中介还是售楼处的置业顾问。

蜜姐个人在看房、买房过程中,好几次遇到中介或置业顾问要求转款三五万给他,去抢购所谓的优惠名额。

无论真假,一概不要转账给私人,否则"XX已离职"分分钟钟让预交款打水漂。即便是要抢购优惠名额,也必须要求转到开发商的公司账户上,保留好打款记录。

临近年底,楼盘优惠力度和促销势头明显,=更是有许多中介人员轮番卖力推销,很让人心动。的确,年关将至,许多房企为了年底冲业绩会加大让利,以价换量,但这不代表买家就可以“冲动”买房。

买房这件事,从找房到看房再到最终买卖成交,都存在不少销售套路,一不留心,买家很容易“中招”,轻则浪费时间精力,重则买到不理想的产品。因此,年底买房切忌冲动行事,先了解一些常见的销售套路,冷静分析后再下手也不迟。

一、推销信息需慎重

但凡是微信里有那么几个地产中介,隔三差五就能看到他们发出“一个模子印出来”的朋友圈信息。加之如今很多新楼盘也会“一二手联动”销售,通过中介公司来获客,因此就算是买一手楼也少不了会接触到中介人员。而一般来说,这些中介人员发布的信息多数是中介公司的统一推销话术,多数内容极其吸引买家,或者带有煽动买房的性质,但内容真伪就需要购房者用“雪亮的眼睛”来分辨了。

近期某中介圈传播广泛的一条信息,大致内容为“再次提醒,1月1日,阴阳合同(双合同)取消:1.首付提高;2.税费增加。”再细看,大意就是要鼓动客户在所谓的政策出台前买房,配图还是一张电视新闻截图,带有“贷200万多还40万”的字眼,咋一看颇具权威性,“不懂行”的购房者有可能就这样被中介人员带入“现在不买房,来年成本更高了”的认识里。而其实,只要不偏听偏信,谨慎对待,多走一步就能发现不妥。

1、未说明该内容是针对一手房还是二手房,若是不熟悉楼市的购房者误以为是在讲一手房,实则取消双合同对于一手房相反地应该是减少首付;

2、该消息其实针对的是二手房买卖,但经查是深圳市建行内部发出的消息,并非广州市,而且其实今年11月初,国家三部门就已经联合发文要严查二手房阴阳合同;

3、配图内容则是某移动金融平台发布的今年11月首套房贷利率水平情况,因利率上调而带来的贷款利息增加,与“取消双合同”的主题并没有关系,图不对文。

二、以限时优惠措施来吸引眼球

不少中介打出“市中心”、“××万首付超低价”字眼等很是吸引人,加之“仅限××日”等优惠时间限制,更是让不少购房者跃跃欲试,但究竟是真优惠还是真噱头还是要眼见为实。

一般来说,目前市面上的新盘样板间分为两种,一种是实景样板间,也就是在项目中某一栋楼里选几个单位装修成为样板房向买家展示。另一种称为临时样板间,是开发商在售楼处附近就地临时搭建的展示房,不在实体楼里,而此类样板间就可能存在所展示单位与实际单位大小有出入的问题。因此,买家看房时要注意不能只顾着看样板间里好看的装修装饰而忽略了实际尺寸,看房时不妨带上卷尺等工具对板房的长宽高等进行实地测量。

去看样板间带上卷尺,除了可以测量屋子大小,还可以用来测量家具尺寸。一般的样板间尤其是小户型产品的,开发商为了使其空间显大,还会特别定制的小尺寸家具,这样一来,若买家只是走马观花的参观,一般发现不了,而等到买了房真正准备入住才会发现,除了特别定制,特殊尺寸的家具市面上很难买到,而且生活使用上也存在不便。

此外,另一个需要注意的问题是,就算是实景样板间也需要留意所买单位与样板间所在单位是否一致。因为一些规模大的楼盘往往分多期开发,而样板间往往设在地理位置或经过较好的区域,以将最方便的周边配套和最好的景观效果呈现给买家。因此,看房时应问清楚自己看中的产品究竟位于哪一区域,不能简单地以样板间的位置为准,以免买了房子后才发现“货不对板”。

三、现场营造房源紧张气氛

在一些人气较旺的售楼处现场,会有楼盘成交动态的即时播报,通过广播全场通知或通过销售人员口头告知买家等方式,给买家一种“楼盘很抢手”、“再犹豫可能买不到”的感觉引导,以促成成交。

买家在选中户型后,被告知该户型仅剩货量不多或所剩房源楼层不理想等,前者同样是为了促使买家下单,后者则可能是推货节奏所限或为了清售楼层或朝向比较不受欢迎的房源。

有业内人士提醒,售楼处展示的销售信息也不排除存在虚假情况,买家需要仔细观察比对。而对于楼盘的历史销售情况也可以通过阳光家缘网站等官方渠道查询,避免冲动做决定而买了不理想的单位。

调控力度不减的今年年底,楼盘的促销花样因此越来越多,特价单位、送管理费、砸金蛋、首期可分期、内部转名等不一而足。对于买家而言,能以更实惠的价格买到好房子自然是好事,但面对眼花缭乱的促销,甚至在素质良莠不齐的中介经纪疯狂的推销中,一些买家往往也会遭遇促销套路,原有的购房喜事因此变成了烦心事。在今年特殊的调控环境下,有三大套路需特别留意。

推迟网签 N年内可内部转名

  开发商急于卖楼回笼资金,而有部分消费者在近期有购房需求,看似“郎有情妾有意”的事情,却苦于买房者被限购,没有买房的资格,无法成交。往常,大多数开发商的做法是等有购房资格的人上门,反正愿意买房的人多着呢,如今,随着购房需求的减少,开发商不得不想方设法将这部分原本属于鸡肋的需求开发出来,推迟网签,让购房者有更多腾挪出名额的时间。

  首付比例不同 宽限时间有异

  因为开发商的目的是为了尽快回笼资金,因此不同的首付金额往往意味着不同的宽限时间:首付三成或以下的买家往往不能被宽限网签时间;首付五成左右的买家可以获得半年左右的网签宽限期,七成甚至是全款的买家能获得更长的宽限期,可以一年内网签甚至最长的可以五年才网签,对于希望自住却苦于暂时没有名额的买家而言,似乎等于提前拥有了改善居住的可能。

  与网签期宽限配套的,往往是购房者可以在正式网签之前选择内部转名,也就是说,如果因为房屋升值,买家想出售获利或者是其他原因,买家还可以选择将自己的房产转让,一进一出少了至少十万元的税费,对带有投资性质的买家,亦好像等于多了获利的空间。

  不能及时网签 存在巨大风险

  放松网签时间,允许N年内内部转名,表面看起来对买家极其友好,实际上却存在着巨大的风险。一是因为没有网签,这样的交易不能被认定为合法,难受法律的保护。此前曾经有这样的案例,因为房价回升金额巨大,开发商去有关部门处主动报告并接受处罚——目的只是为了让有关部门认定这样的非法交易无效,开发商可以重新以高一大截的价格将房子卖出去,而买家只收回了已支付的房款。

  这还不算是最坏的,有部分开发商为解决资金短缺的问题,甚至一房多卖,这些不合法的交易所得往往不会进入政府的监管账户。若是开发商卷款而逃,虽然买房者选择诉讼解决的时候都能够获胜,不过开发商往往已进行了资产转移,房产也同时被卖与了众人,其中一人可能已经合法地进行网签,其他未网签的购房者交了大量的房款,却可能面临钱房两失。

  双合同销售 表面平买 背后购房成本反增

  为了让楼市平稳发展,广州新拿到预售证的楼盘都必须接受指导价,对于一些售价在附近街区偏高的楼盘而言,这可能意味着需要有3%甚至更大幅度的降价,为了降低成本、增加收益,有的楼盘就将装修剥离出来销售,双合同销售也重出江湖。

  平价买房后要捆绑装修

  去年,黄小姐相中了某网红楼盘,无奈某热门户型一房难求,销售人员告诉她,等下一期吧,这一等就等了大约一年。近日,该楼盘某销售人员主动联系上了她,最惊喜的是,房子单价从当时的近6万元变成了如今的5.4万元起。不过当到场了解后,她才发现,卖5.4万元的是最差的单位,她看中的单位单价都要5.5万元甚至以上。

  不仅如此,买房时要签订两份合同,一份是正常的商品房买卖合同,另外一份是装修合同,装修单价约5000元/平方米,如果将装修合同放在一起算,此时的房价和去年差不多。

  虽然现场展示的装修标准还不错,不过黄小姐认为还是不值5000元单价。只签订正常的合同,拒绝附加的装修合同是否可以?这个要求被销售人员当场拒绝。

  双合同后购房成本增加

  表面看起来,在“双合同”后,黄小姐的总房价并没有增加,实际上,对她而言置业成本比以前可能还略高一些。因为装修贷款往往是按照消费贷的模式放款,其年利率比普通的房贷利率要高一个百分点以上。其次,和房贷最长可以申请30年还款不同,装修贷款最长的还款年限往往只有五年,因此头五年消费者的还款压力非常大。

  还有一个隐藏的风险:购房合同一般是消费者与房企签订,若日后发生什么装修质量问题可以找开发商解决,而装修合同则很可能和施工方签订,一旦发生装修质量问题,很难界定这是房屋的基础质量不好还是装修质量不好导致,要找人保修还得先确认责任人,麻烦许多。

  特价房频现 “降价”后面有文章

  年底楼盘促销花样虽多,但降价仍是最吸引眼球、最能刺激购买力的方式,花样名目包括一口价、特惠价、限量珍藏价、内部员工价等。羊城晚报记者走访一些热门楼盘发现,年底的这波促销价,有些是真实惠,有些则是名义上的降价。

  直降4000元/平方米?没那么简单

  近日,想在年底置业的吕先生收到黄埔区某盘销售人员电话,称推出一批新品,价格比前期低了4000元/平方米。吕先生前往现场了解发现,新货的价格确实是低了,但是交楼标准也低了。“以前的交楼标准是精装,入门玄关柜、洗碗机、净水器、阳台收纳柜、房间衣柜等都会配齐,但现在的交楼标准就变成了简装,各类柜子都没配了,”吕先生说,这些是明眼能看到的,但更多的恐怕是普通人看不出来的,“比如地砖、墙面涂料、门、橱柜等,即使开发商选用最低等级的建材来节省成本,我们也不得而知。”

  即是说,该楼盘新品的降价,并非真正意义的降价,它只是通过减配交楼标准来实现。

  房子同样适用“一分钱一分货”

  和很多消费品不同,房子的定价和地段、配套、朝向、楼层等有一定关系,可谓一房一价,且“一分钱一分货”。因此,特价的房子,有可能是该批单位为低楼层、或朝向较差的单位,有可能仅仅是几套尾货单位的噱头,有可能是受噪音等外围环境影响较大的单位,当然,也有可能是各种标准都减配的单位。

  为了促销,不少楼盘会启动一二手联动销售,有些中介经纪为了增加带客量,也可能夸大楼盘促销力度及报低楼价。此时的意向买家,需保持冷静,多看盘多比较。






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