热点关注时间：2010-05-02 20:32 编辑：原廓
上一次楼市调控政策出台后，全国房地产市场有了积极变化，但是前段时间部分城市房价又开始抬头，并快速增长。为了遏制房价过快上涨，国家再一次出台楼市调控政策，被业内称为“新国十条”，也被认为是近几年房地产市场调控中最严厉最猛烈的政策。业内人士对新政详细剖析，与您近距离看第二轮楼市调控政策。
打击力度最大：二套房贷新政
第二轮调控政策中打击力度最大，涉及面最广的就数关于二套房贷的新政了。国家要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，具体要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
记者从银行部门了解到，对于二套房的界定国家有明确要求，以家庭为单位，以房为基础。对于一户家庭已有一套住房的，如果再贷款买房，就视为第二套房，需要执行二套房贷的新标准，如果把第一套房卖出的，则可以视为无房户，不再按照第二套房来计算，相应的首付和利率也执行第一套房的标准。其中，家庭是指本人、配偶和未成年子女，如果子女已成年的，再买房子也不属于第二套房。
据银行人士介绍，这项房贷新政对于购房者来说影响比较大，而且波及面比较广，因为目前锦州以家庭为单位购买第二套住房的情况比较多，多数都是改善型购房，在第一套房没有出售的基础上买第二套房子，有的家庭可能会全额付款，但也有相当一部分家庭需要贷款，这就符合国家对于二套房的规定了，需要执行首付最低5成，利率为1.1倍的标准。这样每个月就要多还一定数额的利息，虽然数目并不大，但对于普通家庭来说也是一笔支出，不少购房者在考虑到这个因素时，就可能延缓购房，因此对于楼市的冲击也是不小的。可以说这是打击力度最大的一条新政。
对炒房要求最严厉：三套及以上房贷
此次新政中对于第三套房及以上住房的房贷也有明确要求，国家要求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂时停止发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定期限内限定购房的套数。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险原则自主确定。
据了解，现在锦州有的银行已经暂时停止发放第三套住房的贷款，具体细则还等待出台。对于这一方面，锦州一些房屋中介的人士表示，锦州居民购买第三套的情况比较少，而且有少数炒房者多数都是全额付款购买的团购房，然后再以市场价出售，赚取两者之间的差价，贷款受限对这样的购房者是没有作用的，但是也会从心理上影响他们的炒房积极性，从而产生观望的情绪。短期内对楼市有积极作用，而未来国家可能还会出台后续政策限制炒房，达到根治的目的。对于外地人购房受限的情况，锦州某滨海楼盘销售中心的负责人介绍，总体看外地人在锦州买房的情况很少，但也有少数外地人为了投资来锦州买房，不过这些人基本上没有贷款的，所以限制作用可能不太明显，不过和第二套房一样，对心理层面的限制可能更多一些，观望的现象会持续一段时间。
对新建住房限制最明确：加大监管力度
新政中要求对新建住房加大交易秩序监管力度，要求取得预售许可证或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业进行严格管理。
据了解，以前锦州个别楼盘在销售时，有的把房源分批销售，或者有的不能在售楼处明确标示每套房屋的销售价格等情况，这在新政中都给出了明确要求，对于规范房地产开发项目的正规销售都会有促进作用，最终目的就是净化房地产市场，公开公平销售，避免出现违规现象，也能限制炒房或哄抬房价的行为，利于楼市的健康发展。
后续政策预期最有杀伤力：房产消费税等
对于这一轮房地产调控政策，锦州几位房产界人士都觉得很严厉，针对性很强，必然会让投资的行为受到限制，楼市趋于理性。同时也都认为后续还会有一些调控政策出台，来进一步净化房地产市场。一时间，房产税等话题又开始热了起来，这是前几年就开始被业内热议的话题，在房产的保有阶段征收相应的税费，从而让人们在购房时就有所选择，引导人们以合理的住房需求为主，限制炒房的行为，让购房行为理性化，控制房价因炒作而过快上涨，从根本上解决楼市的矛盾。锦州一家房地产开发单位的人士介绍，这个税费已经被提过好几年，迟迟没有具体方案，因为作为税种，一旦确定征收，就不会被取消，所以必须要做到合理、完善，否则产生了偏颇，对房地产市场的健康发展也是有害的。房产税如果真要征收，可能也是在一些城市先搞试点，然后再全面推出，另外，也会对征收范围有严格的界定，以前人们多认为大户型和高端房产项目会首先在范围内，因此最近几年大户型的房子也不如中小户型畅销。
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