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11月4日，北京8块住宅用地密集交易，总交易金额高达87.69亿元，规划Planning总建筑Building面积Area118.3万平方米。这8块地基本都配建自住型商品房、公租房，或限价房、经适房，用于建设普通商品房的面积Area只有约20万平方米，主要分布在5个地块。从目前的土地价格price和楼面价估计，这些土地未来楼盘的定位基本以中高端为主。
1地块 ：朝阳区东坝南区
范围：东至西坝中路，南至东坝中街，西至东五环路东红线，北至西坝南路。
可建设商品房面积Area：除去建设限价房和自住型商品房后，商品房建筑Building面积Area为3.5万平方米，不足整个地块的40%。
规划Planning与配套 国际时尚“范儿”
位于朝阳区东北部的东坝，其北区边界整齐，南区在坝河以南分布，并不是很规则的地块。根据规划Planning，东坝北区将建设国际商贸中心区，包括国际会展中心及酒店集群，以及国际居住社区等。规划Planning中的北京中学也将落户于此，并配套国际医院、社区医院、小学2所、幼儿园5所、博物馆、养老院等。
此外，该区域还将规划Planning第四使馆区。该地区已整体纳入土地储备，其中，北小河以东地区已完成80%的拆迁，北小河以西地区尚未拆迁。东坝南区则是8平方公里的住宅区，有大量经济适用房。与天通苑地区不同，东坝南区安置房的建设档次比较高，容积率在2.0—2.8之间，属于中等密度的住宅区。
可以预见，东坝区域未来交通压力会比较大，目前东坝已规划Planning了两条地铁线，分别是M3、L4线。
商品房预测 楼市Propertyproperty market 黑马板块
北京中原地产计算称，剔除保障房后，该地块楼面价达3.7万元/平方米。这一价格price已与目前东坝的在售新盘4万元/平方米的均价相当，周边二手房的价格price也达到了2.8万—3.8万元/平方米。不过，按照其所在区位和现有的配套条件来看，东坝当前4万元/平方米的价格price仍属洼地。东坝北有望京，南有朝阳公园板块，位于这两个成熟的楼市Propertyproperty market 板块之间，东坝在交通出行、商业配套等方面都比较优越。从3.7万元/平方米的楼面价来看，未来盖中高端住宅的可能性非常大。从容积率上，也可以推算出东坝地块未来将盖中高端住宅的可能。记者计算得出，即使其中有约2/3的面积Area都是限价房和自住型商品房，这一地块的容积率也仅在1.96左右，预计普通商品房的容积率会更低。商品房未来售价将很有可能达到5万元/平方米。
2地块：海淀区东升乡
范围：东至长征塑料厂，南至北京加气混凝土厂，西至京包铁路，北至小营西路。
可建设商品房面积Area：在11月4日交易的地块中，这是规划Planning建筑Building面积Area最小的一块，2.7万平方米的总规划Planning建筑Building面积Area，除了公租房外，商品房建筑Building面积Area为1.8万平方米。
规划Planning与配套 有地铁有名校
这块地距离地铁13号线上地站比较近，位于上地站的东侧。周边有大量已入住的小区，生活配套相对比较成熟。有区域类的大型超市，还有社区超市等，大型购物中心有华联商厦，以及面向上地、中关村区域高知型消费人群的华润五彩城等。
海淀一直是北京优秀教育资源比较集中的区域，有很多知名学校。距离海淀东升乡这一地块最近的学校，有地块西侧的上地实验小学（原中关村二小分校），还有上地实验中学（101中学分校），以及明天第八幼儿园等。
商品房预测 教育资源突出
根据北京市土地整理储备中心的公开信息，这块地包含公租房在内，整体容积率为2.1。占总建筑Building面积Area约2/3的纯商品房，容积率预计会更低。再加之紧邻地铁站、交通便利，周边购物消费等场所也较为丰富，又有声誉较高的学校。
地块周边的上地实验小学和上地实验中学所在二手房小区的价格price已经卖到6万—8万元/平方米。这是学区房的价格price，非学区房的二手房小区，价格price也已经达到了5万—7万元/平方米。业内计算，这块土地的公租房按照回购价格price8000元/平方米计算，纯商品房的楼面价超过2.5万元/平方米，照此计算，售价将达到5万元/平方米。
3地块：顺义新城第7街区
范围：东至顺仁路路中线，南至林河南大街路中线，西至顺通路绿带东红线，北至绿带南边线。
可建设商品房面积Area：该地块建筑Building面积Area9.6万平方米，除限价房和自住型商品房外，剩下约5.8万平方米的建筑Building面积Area，全部为40年产权商业用地和50年产权综合用地。
规划Planning与配套 可转乘至地铁
这一地块在顺义中心城区以南，乘坐公交车约有5站地。所能享受的生活配套，均为顺义中心城区的生活设施。地块位于六环以外，交通方面，虽然有地铁15号线达到顺义，但该地块距离最近的地铁站顺义站，约4.5公里。
商品房预测 户型Apartment大价格price低
改善类大户型Apartment是顺义楼盘的主打，新地块周边的在售新盘价格price大多不到2万元/平方米之间，周边二手房价格price1.6万—2.3万元/平方米。与同处于六环外的其它远郊板块相比，顺义可谓价格price洼地。比如，同在六环外的天宫院板块、紧贴六环的马驹桥板块，其新盘价格price已普遍高于2万元/平方米。
作为北京楼市Propertyproperty market 的重要板块之一，虽然顺义住宅的起步较其它区域晚，但始终保持良性发展，相比其它区域价格price，顺义楼市Propertyproperty market 始终平稳，即使在大市场环境遇冷之时，区域下滑也非常有限。
4地块：亦庄河西区
范围：东至博兴九路，南至X13#街区区间路，西至博兴十路，北至凉水河二街。
可建设商品房面积Area：该地块建筑Building面积Area总共约10万平方米，配建公租房8.04万平方米，剩余商品房建筑Building面积Area不到2.1万平方米。
规划Planning与配套 定位宜居新城
首开、住总新拍下的这块地位于亦庄河西区的东北方向，与同区域的新盘枫丹一号、亦庄金茂悦、金第万科金域东郡、城建海梓府相比，更靠近凉水河及北京城区方向，距离南海子公园也相当近。也更靠近配套成熟的亦庄核心区，以及地铁亦庄线。
不过地块周边区域的生活配套还有待完善，堪称区域的短板。比如，目前区域内大型超市只有物美1家，区域内新建楼盘中，新拍地块离超市距离最近。
商品房预测 高端大气低密
若按照公租房回购价全部为8000元/平方米计算，该地块商品房部分楼面价超过3万元/平方米，不但刷新了区域地价纪录，也与区域内新盘售价水平相当。
即使有大量公租房在内，新拍下的这一地块的整体容积率也仅为1.5，预计未来楼盘定位为中高端。今年以来，亦庄河西区的区域价值不断被看好，融创、万科、保利、方兴等知名开发商纷纷挤进河西区，以低密度、宜居为特点的亦庄河西区，区域内楼盘定位中高端，且均为精装修。
目前，亦庄河西区预计入市的楼盘均价在3.5万元/平方米左右，新地块的交易给了区域内待售楼Sales盘价格price提升的“底气”。不过，其中一家预计年内入市的楼盘开发商也表示，北京市住建委对于4万元/平方米以上住宅暂停发预售证，因此，“定价也不敢太高，预计在3.5万—4万元/平方米之间”。 但是对于亦庄河西区楼盘的未来价值，该区域的楼盘开发商均表示，最新地块一出炉，区域内其他新建楼盘还有很大升值冲高的潜力。
5地块：昌平区北七家镇
范围：七北路北侧，平西府西路东侧。
可建设商品房面积Area：在11月4日交易的地块中，这是规划Planning建筑Building面积Area最大的一块，达到约2.88万平方米，也是普通商品房所占比例最大的一块地，达到约64%，其它近4成为限价商品住房和自住型商品房，地块的整体容积率达到2.4。
规划Planning与配套 配套齐全成熟
这一地块属于平西府组团北区，位于北京的正北方向，在五环和六环之间。
交通方面，距离新拍地块最近的地铁站是地铁5号线天通苑北站，乘坐公交车约有5站的距离。此外，驾车可10分钟到达京承高速。虽然较为便捷，但京承高速是连接昌平居住板块与北京城区的主干道路，每天潮汐式的流动，路况并不十分顺畅。
北七家购物消费场所主要聚集在立汤路与定泗路交会的一带，距离北七家新拍出地块约有三四公里。
教育配套方面，周边不但有北京师范大学亚太实验学校，还有首都师范大学附属中学昌平分校。其中，首都师范大学附属中学昌平分校为市级名校，正在施工阶段，预计今年年底完工。
商品房预测 适合刚改人群
该地块由北京城建旗下的北京世纪鸿城置业有限公司获得。
昌平区北七家附近有不少中高端花园洋房、别墅Villa类项目project，花园洋房如金色漫香苑预计11月推出精装现房，价格price在28000元/平方米，联排别墅Villa总价均超过800万元/套，也有总价超过3000万元/套的高端别墅Villa。区域内高层High level住宅小区二手房价格price为2.5万—3万元/平方米。这一区域也被称为奥北别墅Villa区。不过，从新拍地块的容积率来看，恐怕还难以达到做纯别墅Villa类楼盘的要求。本报记者 陈静思
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