热点关注房屋买卖7年后遇拆迁，原房主想要收回房屋
陈先生在7年前购买了李先生的一套房屋，并签订了《房屋买卖协议》。由于嫌过户比较麻烦，并且还要支付一笔不少的过户费，就没有办理过户。陈先生也认为与李先生是朋友，应该也没有什么问题，就这样过了7年。
在拆迁活动中，常常遇到这样的纠纷。买了房子后，因为多种原因没有过户，本来一直相安无事的，但是一遇到拆迁麻烦就来了。
购房合同
但是在2018年陈先生所住的房屋要被征收，这时陈先生才想到应该赶快把房产证办下来。于是找到李先生要求办理过户手续，李先生听说房屋要被征收不愿意配合过户，并且想要收回房屋并愿意返还陈先生的房款及利息。
李先生认为，只要没有办理过户手续，他还是房产证上的房屋所有权人，房屋买卖协议无效。
陈先生也找到征收办签订征收补偿协议，而征收办的人说只有持有房产证才有房屋所有权，陈先生没有签订协议的权利。
未过户的房屋征收，征收补偿协议由谁来签
这个问题实际涉及两个方面的法律问题：
1、陈先生与李先生签订的房屋买卖协议是否有效
物权法
根据上述的案例来看，陈先生与李先生签订的房屋买卖协议是有效的。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
陈先生与李先生是属于双方自愿买卖房屋，并签订了协议，买方交付了房款，并实际使用和管理房屋达7年之久，也没有其他违法行为，因此双方之间的房屋卖屋买卖合同是有效的。
但是，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，陈先生虽然与李先生签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向李先生交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故陈先生对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。如果陈先生想要获得房屋的所有权，应当办理房屋过户手续。
合同法
但是李先生的观点在法律上也是站不住脚的，根据诚信原则和《合同法》第八条的规定，李先生应当协助陈先生办理房屋过户手续，陈先生也有权要求李先生补办房屋过户手续。
2、谁有权签订征收协议的问题
征收办不与陈先生签订征收补偿协议也是无可厚非的，因为持有房屋产权的是李先生。但是陈先生是可以采取补救措施的，可以持房屋买卖协议到征收办说明具体的理由。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
所以，遇到这样的纠纷，陈先生可以到法院起诉，要求李先生履行卖房协议的义务——协助办理过户手续。另外，陈先生还可以向法院提出申请，要求征收办发出对此房屋暂停安置的通知。
爱土拆迁律师团提醒你：本文中主要是涉及城市房屋的买卖没有过户的情况，所以买卖房屋后一定要第一时间办理过户手续，以免产生不必要的纠纷。农村房屋买卖就比较复杂，很多农村房屋是没有产权证的，因为宅基地的问题，农村房屋买卖国家也有很严格的规定。如果遇到此类问题一定要及时咨询专业的律师，做到未雨绸缪。
文/爱土拆迁律师团 杨鸿
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