另外，今年3月份国资委下发“清退令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。
时隔8个月后，中国证券报称，仅有7家央企转让了股权，71家央企超过200家地产公司至今未见动静。目前监管部门已下发“红名单”，要求银行只能对16家以房地产为主业的央企发放贷款。

　　主持人：各位网友大家好，欢迎大家来到搜狐焦点演播室，本期高端访谈邀请到的嘉宾是房盟中国事业部总经理韩建君先生，有请韩总。

 

　　韩建君：您好，搜狐的网友们大家好，我是房盟中国，房盟中国我给大家大概介绍一下，房盟中国是全国最大的房产中介的一个联盟，也是唯一的一个联盟，这个联盟主要是为房产中介提供服务，包括免费的系统使用、提供贷款服务、一手房楼盘分销服务等等，是一个网上线下和线上综合的平台，在上海有1000多家中介加入到房盟中国。

　　主持人：全国有多少家呢？

　　韩建君：南京、上海等等都有分公司，最主要是提供贷款服务的线下平台，比如今年贷款的政策比较快，中介无法把控，非常需要专业团队进行服务，因为我们和银行建立了良好的关系，特别和我们上海29家银行，240多个个人贷款产品，给中介解决了很多在买房过程中贷款困难的问题，所以说深受中介和购房者的欢迎。

　　主持人：如果是参与了房盟中国的中小中介和其它的中介会有什么区别呢？

　　韩建君：首先可以得到线下贷款服务的支持，第二个，我们会送给他们中介内部房源和客流管理的系统。

　　主持人：他们可以统一用你们的系统？

　　韩建君：对。

　　主持人：相当于你们把所有零散的公司集合在一起？

　　韩建君：对，另外还有一个好处就是提供新房的销售，增加了他们的力量，同时在品牌的建设上也是一个很好的支持。

　　主持人：有没有以后考虑把中小企业融入到本公司来呢？

　　韩建君：因为我们现在做的是一个联盟，没有做加盟，联盟主要给他们提供服务为主，还没有想加盟的事情。

　　主持人：好的，谢谢韩总。我们房产税在今年是一个比较热火的话题，我们请韩总介绍一下，因为现在市场上很多关于房产税如何征收的消息，请韩总介绍一下。

　　韩建君：房产税在国十条之后出来，一直成为市场的热门话题，市场上流传了很多版本，有很多是失真的。我们首先要了解什么是房产税，现在执行的房产税是房产税的实施细则，权限在国务院，财政部负责解释，如果开展房产税这个权限肯定在国务院，因为坊间最早传上海和重庆，实际不可能的，因为权限在国务院。

　　第二，我们要知道现行的房产税是对商业性物业征收的税，是对商业物业来征收，征收依据目前有两点，第一点是按租金征12%，第二按房产的余值征1.2%，坊间的说法都是不科学的，不了解房产税本身。

　　首先我们要讲房产税如果说对个人住宅要征税的话，因为房产税的立法精神是对于商业地产征收，如果通过这一点在征税的依据上我们必须要清楚，肯定是把你部分的住宅认为商业性了，如果要把住宅认定为商业性物业必须是两套房子以上，因为自主的这套房子肯定不允许征收的。

　　主持人：会针对存量房吗？

　　韩建君：应该征收二套房以上，如果说执行最严的政策可能是二套房，一套房不可能的。二套房征税怎么和立法相一致呢？一个家庭不可能同时睡在两套房子里面，另外一套房子即使不出租，就视为你经营性的，因为一个家庭根本住不了两套房源。两套、三套、四套这种套数增加以后，税率可能进行调节，就是说这个税率的变动依据应该按照套数加上面积。

　　主持人：不过我们知道现在某些家庭已经有两套房以上，以后房产税扩征以后可能对以前买的房也征收吗？

　　韩建君：现在不管原来买的，还是今后买的，按照你现在持有的，你持有的几套房，我认为这是一个技术依据标准之一，你是几套房。

　　第二，面积也可能要进行，因为现在的房产税基础一个是按租金，一个按房产余值，对于租金来讲肯定要征房产税，现在已经是这样了，只要你出租房子，目前已经征房产税了，这不是新闻了。对于你是从事经营性物业，本身又没有租赁合同，是按照房产余值走的，现在出现一个问题你的房产余值是多少，这个时候我认为政府可能会按面积出台进行核定价格，比如多少面积，总价多少，达到多少适用的税率，这倒是可以的。

　　主持人：就是说每个城市都不一样？

　　韩建君：我认为国务院会规定一个税率的范围，具体在这个范围内的具体税率会下放到省市级政府，由省市级政府进行具体的确定这个省、这个市的税率到底是多少，我相信他会把这个权限下放，如果将来上海征收房产税，这个税率执行哪一档，这个政策会执行到上海市政府，上海市政府可以出一个内环多大面积，税率多少，或者说总价多少，中环是多少，外环是多少。出过以后，比如你是三套房就比对这个税率进行运作，我想会采取这样的办法。

　　主持人：如果扩征房产税在上海试点，前提有可能每个居民要上报自己名下有多少房产套数吗？

　　韩建君：本身上海整个管理系统都是非常完善的，也就是只要上交易中心就可以非常明显显示你的名下有几套房，这个不需要做任何调查，也就是说事实上你一个家庭名下有多少套房，上海市房地产交易中心是完全知道的，这个数字都已经有了，不需要过多地考虑。

　　主持人：我们个人可以去交易中心查吗？

　　韩建君：你个人带上身份证，花50块钱也可以拉出来的。

　　主持人：可以拉别人的吗？

　　韩建君：不行，必须本人拿自己的身份证亲自去。

　　主持人：您可以预计一下明年什么时候出台房产税征收细则呢？

　　韩建君：房产税的出台是一个非常重大的问题，不能仅仅看成是房地产行业的政策，我估计房产税在明年上半年出台的可能性非常小，原因是房产税的改革会涉及到我们国家整个财政体制，也就是说房产税要想征收事实上是我们整个国家的财政收支体系的变革，比如说原来这一块的收入是靠政府卖土地所得，而土地的收入是地方财政，如果改称房产税，那么土地的招牌挂制度要不要，如果土地的招牌挂制度依然保留，再加上房产税，这个房产税的改革就是失败的，这是毫无意义的。就是说和土地的招牌挂，政府的土地财政与房产税之间是有密切的关联度，你要开整房产税地方政府的土地招牌挂制度、土地财政都必须改革。

　　主持人：为什么这两者有冲突呢？

　　韩建君：现在为什么要征收房产税呢？因为房价过高，这是因为土地涨价了，土地是政府涨价了，因为我们的土地是国有土地，国有土地涨价使这部分的土地级差大部分由政府所得，你土地的价格这部分钱政府拿回去如果说要控制房价升格上涨就必须控制地价上涨，地方政府的收入就减少了，这就开整房产税。

　　主持人：我们知道12月份在青浦一块地楼板价平均达到20000多，可能以后造成楼房建起来的售价超出3到4万，这样又带动了新一批房价高涨。

　　韩建君：因为地价肯定是房价上涨最主要的原因，想改变这一点就必须征房产税，要征房产税你地方财政的土地招牌挂制度就必须改革，所以这是联动的，光讲房产税开征，不讲土地招牌挂制度的改革肯定是不对的。

　　还有非常重要的一点就是财政的预算制度改革，房产税征过以后这笔钱到了政府手里用于什么，你是用于建经济适用房，还是给政府官员发奖金呢？如果说拿来还是给政府官员发奖金你征房产税的意义何在，这都是要政府去面对和回答的问题，所以说房产税不是单独的房地产的变化，涉及到我们国家的财政体制，涉及到现行的土地招牌挂制度，都有密切的关系，所以说非常难。

　　主持人：经过我们调查，网友认为房产税的扩征，有人认为真的是想抑制房价过快上涨，也有网友认为是为了增加政府的财政收入才扩征房产税，请韩总点评一下政府想征房产税的初衷是什么呢？

　　韩建君：我们必须要看政府的组合拳怎么出，如果政府仅仅开征房产税就纯粹为了增加财政收入，如果说有其它的措施，比如改变土地的招牌挂制度，改变地方财政预算的透明度，我们可以说这是为了建立地方财政的预算体系来进行改革的，而不仅仅是为了增加收入。我们的很多网友因为对政府的财政体系不了解，所以就有很多的误解，我给大家一个相对比较正确的概念：税收本身是财政预算里面的一个收入来源，如果我们仅关注来源，不关心政府的预算支出，这是没有意义的。同时，我们作为政府的很多官员只会征税，只会加税和加费，这是一部分政府官员一贯的思维，比如说这次影响力比较大的就是车船使用税的增加，也在社会上产生了非常大的反响。真正到了征房产税的那一天，很多的网民又会提反对意见，我们从历史走来，我们国家以前请客吃饭也要交税，这是90年代，当社会上有什么现象第一想到就是征税，没有更多好的办法，我觉得这种思路是有问题的，我们网友应该密切注意：第一，我们作为纳税人缴税以后政府是怎么支出的，要求财政预算公开。第二，我们必须要知道征税的立法精神，比如说房产税的立法精神就是商业性物业征税，如果我们不了解这些对房产税的理解肯定是非常肤浅和片面的。

　　主持人：那我们上海这边的财政收入和支出有没有达到平衡呢？

　　韩建君：不是有没有达到平衡，我们讲税收是取之于民，用之于民，你有没有用到房地产中的保障性住房、廉租房，这是重要的。

　　主持人：今年廉租房推出的项目也不是很多。

　　韩建君：我们不管推出来多少，我们应该去关注的是你推出来的资金哪里来的，这个资金是从哪里来的，这个资金是不是你卖了土地的钱，如果说是卖的土地钱的话，又去解决了中低收入家庭的住房问题，我们是乐意看到的。如果说你保障性住房用的是贷款，用的是其它的一些资金，那我们就觉得你的土地价格的钱到哪里去了，还有将来征房产税的钱要用于什么方面，这是应该大家去关心的问题。

　　主持人：不过这些方面政府职能部门没有做出一些详细的介绍。

　　韩建君：所以说大家关心点关心错误了，大家是关心开征不开征房产税，房产税的税率是多少，会给我造成多少负担，大家没有关心征这个税的本质，对政府提出什么样的要求，我觉得这是片面的。其实我们更应该关注的是你政府的财政体制怎样建立，将来征的税用于哪些方面，政府应该是关心的点。

　　主持人：韩总刚才提到如果要扩征房产税的增加税收，还要取消掉招牌挂制度，这方面我们听到比较少，不会像您所预期的两者取其一。

　　韩建君：如果不是这样操作的话，结果就我可以预见，第一个社会上的反对声音会越来越多。第二个，对于房价来讲就是火上浇油，房价越走越高，绝对不会抑制房价。第三，一定会加大租客和购房者的成本。

　　主持人：这是我们部分网友非常担忧的事情。

　　韩建君：我们现在如果担忧这些事情，我觉得担忧是没有用的，我们应该去想一想如何使它更加规范，如何起到房产税应该起到的作用，我们应该关注这样的事情，不是说去想使购房者的负担增加，或者是租金的增加，因为你这个担忧是没有多少意义的，只有我们把招牌挂制度改变了，你后面的担心才会消失，你的租金不会上去，房价才有可能下来，所以我们的关注点应该改变。

　　主持人：依您所见，招牌挂制度应该变更成什么样比较好呢？

　　韩建君：我们业内人士也有想法，政协、人大也收到很多建议和意见，包括几方面，第一个方面就是初期两步走，房产税开征，招牌挂制度做局部调整，调整的尺度不是以谁竞拍价高就出让土地。第二，土地出让金现在是百分之百的地方收入，是不是改成地方收入和中央收入的分割。第三，彻底改变目前的土地招牌挂制度，把这一块变成房产税里面的税收内容，直接做入政府的预算，真正使招牌挂不存在，用房产税来完全取代。

　　主持人：如果招牌挂不存在，怎样将土地出让呢？

　　韩建君：这些技术层面上的东西都是好解决的，通过规范的法律法规都是可以解决的，主要的问题是我们政府如何考虑这一块的收入，如何把这一块的收入规范化，事实我们实施招牌挂制度也是一个进步，原来没有招牌挂的时候就是腐败土地、腐败收入太多了，实行招牌挂以后毕竟使收入透明化的，只不过这个透明化却成为推高房价的元凶。当然，由于和房产税有关联的政策问题，也势必导致现在社会各个方面对于央企在房地产行业里面所承担的超过央企本身应该超过的责任，也引起了社会的反响。比如像现在，我记得今年年初的时候温总理在召开全国人大代表会的时候很多人大代表就一致把矛头对准央企成为太多的地王，太多非房地产企业也进入了房地产企业，提出了非常多的意见和建议。从今年到目前为止，央企在房地产的作用也成为社会普遍关注的一个重要热点。

　　

　　主持人：最近有新闻说国资委出台清退令，您有怎样的看法呢？

　　韩建君：我们应该看几个问题，第一个问题，今年以来由于很多的新闻媒体找了国资委、住建部这些专家、官员对于房地产的很多话题找新闻，当然这些新闻里面有很多失真的，我们讲要求央企非房地产行业退出房地产，这个里面就有很多是通过领导人的报告东拼西凑出来的。
我们应该关注几个问题，第一个关注国家从宏观上来讲不鼓励央企的非房地产行业进入房地产，第二个，也是希望这些央企不要过多地去做地王，这是一个国家上大的政策面上的情况。由于企业都是逐利的，去年4万亿放到铁公鸡比较多，实际绝大部分都是央企，就是说央企的资金比较雄厚，加上2010年对于房地产开发企业贷款审核比较严格，一方面要求银行给的钱要少，第二方面要求信托这个口子也要管，最近国家也在点名批评一些信托公司，将过多的资金又投给了房地产开发商。这样资金一到位以后，谁的资金实力最大呢？这就是央企，包括了房地产央企和央企里面的非房地产企业，都想在房地产这个行业里面分这个蛋糕，所以我觉得现在的说法有两个来源，第一个来源是在一次会议上发改委的一个领导讲到央企的集体上市问题，这是一个断章取义说48个央企集体上市，这是一个悟道，其实国家早就安排了，央企的上市确实也是存在的，但不是整体上市，是有一个计划和有步骤的安排。第二关于央企的非房地产企业的退出，因为这是一个非常难的问题，因为涉及到股权，涉及到经营范围，这是一个比较复杂的问题，我们现在得到的信息这部分企业退出的速度很慢，要想这些企业全部推出的话就是政府一刀切，政府想一刀切下去也是很难的，因为涉及了很多的法律问题，这些法律问题不是一纸命令就可以解决的，我想即使是退出也有很长的一个过程。在这个过程当中，可能这些央企依然会成为一些地王的最主要的企业。

　　主持人：那这些央企因为国家对于他们购房和购地的限制才会想退出，还是不得已呢？

　　韩建君：还是因为逐利，因为央企对于房地产市场的蛋糕还是有想法的，特别是我们国家的城市化发展进程，据统计现在城镇化水平46%，我们要达到76%，日本走了二十年，我们估计中国也有二十年漫长的路，这里就有很多的机遇，很大的蛋糕，无论是央企还是民企都想分这个蛋糕，所以我想这还是有市场的依据。

　　主持人：您认为房地产市场在将来会作为国家GDP发展或者是城市发展的主要投资渠道和产业吗？

　　韩建君：我们应该看到整个房地产行业的发展，第一个大家今年一直在争论房地产业是不是我们国家的经济支柱行业，有的人说是支柱行业，有的人说不是支柱行业。

　　主持人：其实有消息人士透露上海这边可以测算到，房地产在上海GDP的贡献占到50%以上。

　　韩建君：我们不管它怎么争论，事实上房地产在经济中所占的比重依然非常高，你不承认什么支柱行业不支柱行业，这是一个大家争论比较多的。第二个，在这个行业里面，市场手段和行政手段到底听谁的？市场手段就认为供求关系决定了房价，所以不要管它。但是也有一部分人不行，房价是民生问题，民生问题政府就要管，所以行政手段和市场手段用哪个手段呢？哪个强一点，哪个弱一点，一直争，争论的结果就是现在的行政手段大于市场手段，就是现在的一套房、二套房、限购令。行政手段不怎么起作用，大家看到行政手段背后的因素就出现第三个问题就是土地招牌挂，就是我们的土地财政，地价太高是推动房价的根本，所以说这一个又成为今年房地产争论非常重要的地方，这个问题不解决，房价还是一直高的。对于土地财政的争议最后的结果是什么呢？那就是开征房产税，改变现在土地的招牌挂制度，改变现在的土地财政。

　　主持人：如果房产税开征之后房价是否会下降呢？

　　韩建君：大家要关注如果房产税开征土地招牌挂改不改，如果仅仅包括房产税是没有意义的，我们必须讨论土地财政改不改，只有土地财政改了房价才能下去，如果土地财政部改，我们仅仅讨论房产税，我觉得肯定是房价上涨。

　　主持人：我们网友最关心的话题还是明年房价走势和成交量会是怎样的趋势，请韩总透露一下。

　　韩建君：我觉得明年的房价也有这样的预测，第一个，今年是实行积极的财政和货币政策，明年实行稳健的货币政策，什么意思呢？也就是说，明年可以用于购房的贷款总额会减少，就是说大家希望通过贷款来买房，这个减少了，如果我们对房地产市场分析是一个利空。

　　第二个，限购令还会在相当长一段时间内出台。

　　第三个，我们关注的是土地财政和房产税之间的关系，政府会出台什么样的政策。

　　这几样政策按照现在的情况，再加上今年CPI的上涨速度过快，大家也知道到了11月份的CPI是5.1%，就是一年期的存款利息是2.5%，就是说你存在银行就有2.6%的亏损，所以大家愿意拿钱来投资，大家没有好的投资品就选择了房子，从这个意义来讲对房子又是利多。加上2010年很多的刚性需求受到了压制，我想在2011年上半年房子的交易量还是很大的。我们最近12月份有深刻的感觉，现在卖房子的跳价现象又出现了，交易量也在上升，所以我们估计明年房价还会稳中有升，上海的交易量还会放大。

　　主持人：如果想购房置业是否可以出手了？

　　韩建君：很多人在很多场合对问这样的问题，我们如果买房子如果你要用金融杠杆，就是贷款利率现在是最低的。

　　第二个，现在买房子在今年通货膨胀下，明年估计CPI还在4%的高位，目前大家没有更好的投资产品，房地产仍然不失为好的保值增值品种，更重要的是现在买房子可以淘到一些价格不是很高的房子，可以淘到称心如意的房子，买房子是要淘的，我建要买房子完全可以买的，只不过你要耗点心思，转变一些观念。

　　主持人：那明年房盟中国有些什么样的计划呢？

　　韩建君：我们有几个比较大的计划，第一会和政府部门在系统研发上做比较大的动作，就是说中介使用的系统明年会做一些改版，推出一些系统的升级版；第二，更多和搜狐焦点网这样的网站合作，通过这些平台给这些中介提供更好的资讯服务。 第三，我们会在银行的贷款产品上给这些中介提供更多的差异化的，优惠幅度比较高的产品，为他们解决置业上的困难。

　　还有一个，我们也拓展更多的新的预售，扩大他们的盈利点，使他们在市场不好的情况下也能够有好的收益。

　　

　　主持人：谢谢韩总，也谢谢各位网友，本期焦点高端访谈到此为止。