热点关注时代商报作者：张津津 梁彪
两种税收影响二手房销量
在昨日的调查采访中，记者发现一个让市民们十分敏感和关系到二手房今后销量走向的关键话题，那就是“税收”。
按照相关规定，沈阳个人房产不足5年的，转让营业税已由原来的差额征收变成了全额征收。记者在沈河区大西路一家房屋中介采访时，正好遇到了正在与中介老板算账的于先生。于先生在3年前花63.6万元购买了一套120平方米的房子，现在卖房款为84万元。按照调整前的营业税计算为：(84万-63.6万)×5.55%=11322元；现调整后的营业税为84万×5.55%=46620元。这样算下来，于先生的营业税就要多交35298元。于先生表示，“按眼下的规定交税太多了，那我这套房子暂时还是不卖了。”
提要：沈阳市的“限购令”发出之后，最敏感的行业首先要属房地产业。昨日，本报派出7路记者，分别对市内五区和二环外的沈北新区和浑南新区进行实地调查，结果发现已经有许多房地产商及楼盘对此做出了反应。
核心提示
沈阳市的“限购令”发出之后，最敏感的行业首先要属房地产业。昨日，本报派出7路记者，分别对市内五区和二环外的沈北新区和浑南新区进行实地调查，结果发现已经有许多房地产商及楼盘对此做出了反应。
虽然不在“限购令”的限制之内，但记者从浑南新区朗月街的一处房产中介了解到，浑南新区的二手房交易量和租金均没有变化。部分二手房售价上涨300—500元/平方米，大部分二手房售价与年初相同。相比之下，浑南新区各新楼盘的房价起伏变化较大。
涨价：高档楼盘涨了两三千
记者首先来到位于浑南新区朗月街的一处高档楼盘，它以园区景观奢华著称。在售楼处富丽堂皇的大厅里，售楼员介绍说：“现在的均价是每平方米9000—10000元。”记者在该楼盘的宣传册上发现，该楼盘的房型是以146-166平方米的大户型为主，于是试探着询问说：“交首付有50万元够不够？”售楼员回答说：“肯定不行。首付需付房款总金额的6成。”
走出售楼处，记者询问了一些已经入住的居民。居民反映，该楼盘去年的房价还在7000—8000元/平方米，这一阵上涨了两三千元。
而在浑南新区浑南大道的一处楼盘，几天前这里的房价还是每平方米7000元左右，现在房价平均上涨了500元/平方米。
促销：有人打出降价优惠
就在有开发商大幅提升新楼盘房价时，也有开发商打出了降价的促销招牌。在位于浑南新区的一处楼盘，平均房价竟然下降了282元/平方米。据该楼盘的售楼员介绍，销售部门昨日刚刚推出一系列促销活动，从86平方米到169平方米的户型均在优惠之列，现在买房最合适不过。该楼盘借“推陈出新”之机，实际将房价从1月份的5100元/平方米降到4818元/平方米。这一政策，无疑是为了带动楼盘的销售。
记者注意到，尽管昨日不是双休日，可前来售楼处看房咨询的市民依然络绎不绝。
转身：炒房族盯上二环外
刚刚出台的“限购令”规定，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。因此，越来越多的炒房族开始坐不住了。
记者在皇姑区一家中介公司见到了一筹莫展的王先生：“我手里压了4套房子，早知道不精装修了。如今限购令出来了，房子都砸手里了，想脱手都费劲了。”
像王先生这样的炒房族，现在开始担心手中的房子被深度套牢。他们希望尽早把房子出手，甚至喊出“包税”等条件解决手中的多套住房。但是，“限购令”出台后，仍有一部分炒房族在抛售的同时，也将目光投向了二环外。记者从另一家房产中介的蔡经理处了解到，“现在手里有2套以上住房的，都开始躁动了；仍然有炒房倾向的人，已经开始把目光投向了二环外，我想以后二环外的房价肯定得涨。”
困惑：“时间差”带来的纠纷
沈阳“限购令”出台之后，不仅给炒房者带来一定的冲击，也给正在准备买房的人带来一定困惑。
在和平区一家房产中介公司，负责人赵先生愁眉不展地请记者帮他出主意。他说，10天前有一个外地人看好了一套房子，并且交付了8000元定金。就在公司为他办理各种手续的过程中，沈阳市的“限购令”出台了，他不符合买房政策。“今天上午，他来向我讨要定金钱，我有些犹豫。退钱吧，我们毕竟做了许多工作，这种支出也是需要成本的。不给退吧，从心里也感觉不得劲，人家赚钱不容易，又是一笔不小的数目。这让我挺难心。”
记者看到，他们的购房协议中写道“双方中的一方有违约时，必须双倍赔偿定金。”可在这件事情当中，谁违约了呢？
在接下来的采访中，记者发现许多正在出售的新楼盘也遇到了这种情况。这让当事双方很闹心。
随后，记者咨询了辽宁鼎泰律师事务所律师杨功涵。他说，根据我国民法通则和合同法等相关法律法规规定，由于政府政策出台，导致买卖合同不能履行的，而并非是一方或双方自身原因所致的叫做行政不可抗力，作为当事人只应返还原物即可。如不返还，另一方可以通过诉讼的方式来解决。也就是说，卖家应向这位买房者返还所交付的定金。
变化：二环外二手房不够卖
沈阳“限购令”最大的特点就是对二环内区域暂时限购，由此二环以外的房价就成了大家关注的重点。昨天上午，记者带着市民的一些疑问，来到浑南新区、沈北新区等进行实地调查。
在沈北新区大学城附近，有楼盘的售楼人员介绍说，因为这里有多所高等学府，区域位置好、交通便利，所以楼盘销量一直不错，现一期房源已售罄，二期房也正在火热销售中。这里房子均价每平方米5000多元，一次付清全款还可以享受9.8折。虽然位于沈阳二环外，但是房价基本没有受到“限购令”的影响，价格暂时基本维持原样，没有大的涨幅波动。不过售楼人员也都表示，如若其他房产价格上涨，他们也会跟从市场的走向而涨价。
一手房源继续好卖、供量充足，而二手房销售就不尽相同了。据盛业禾房产置业的置业顾问介绍，现在二手房房源紧俏、不够卖，像是不把山、不靠道边，又不在一楼的好位置根本买不到。现在，二手房不仅数量少，而且价格也颇高，2010年10月售价在22-23万元的房子，现在已经涨到28万元，半年的涨幅达到五六万元，而且还有很大的升值空间。同时，记者从浑南新区朗月街的一处房产中介了解到，浑南新区的二手房价格也开始出现变化，部分二手房售价每平方米上涨300—500元。
虽然二环内“限购令”严格，但沈阳市民自身改善住房条件的旺盛需求并没有降低，婚房、学区房仍为销售热点。有数据显示，沈阳有相当一部分居民住房条件需要改善，目前沈阳住房自有率为82%，一部分居民通过卖旧房和动用积蓄及部分贷款得以实现改善住房条件。同时，沈阳每年约有8万对新婚夫妇，婚房需求也不少。据房产经纪吴先生说：“虽然‘限购令’出台后，影响了一部分市民的购房热，但是许多为了子女上学的家长们，还是愿意选择在二环以内购房，选择学区房来作为购房的首选。”
担忧：未满5年二手房不好卖了
“今后未满五年的房产恐怕不好卖了。”这是多数房产中介公司发出的感叹。
沈阳市房地产“一体化”税收政策中说明：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税及附加；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，差额征收营业税及附加；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税及附加。据一位代办二手房交易的资深人士介绍，营业税的调整有可能让准备购买二手房的购房者产生心理矛盾：买房吧，就要多付一大笔营业税。不买吧，又害怕房价继续上涨。而对于马上就要满5年的房子，市民也许会选择等过了5年限期后再购入。如果“限购令”细则规定沈阳二手房交易将征收全额营业税的话，二手房交易市场将会巨幅受挫，甚至短期内二手房交易量为零也大有可能。
由于二手房的营业税发生了巨大差额变化，沈阳市的一些中介机构纷纷开始主推五年以上住房。在和平区一家房产中介内的墙上，五年以上的房子被挂在了明显位置，图片和文字也被放大一倍，就连收购价格也抬高了许多。有人估计，从今往后一段时间内，二环内二手房交易量有可能大幅下降。
那么，二环内外的二手房交易真的会出现如此之大的差别吗？沈阳市房地产专业人士认为也不必悲观，不用夸张。不过，两种不同的税收情况还是有账可算的。 见习记者 张津津 梁彪实习生 杨翼如 马玲 郑一凡倪嘉浓 仓一荣 赵金健
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