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泰州晚报
本月实施的《房地产经纪管理办法》，为房产中介行业套上笼头
低价收房高价卖出“吃差价”、串通捂盘惜售、签订“阴阳合同”……长期以来，房产中介行业有着诸多“潜规则”。本月起，由住建部、国家发改委、人社部联合颁布的《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)，从本月1日开始正式执行，以上行为将被严处。
《办法》还对中介备案制有明确要求，一张桌子、一部电话，租个店面，就可开个中介所的现象有望得到遏制。
解读
交易前须“晒”房屋真实度
两年前，靖江市民胡先生通过中介购买了一套二手房。交易时，户主称房子建得早，小区大部分居民都没房产证，但房子质量绝对好，价格比这一地段的同类型房价便宜4万元。胡先生没有多考虑，两天后就和户主签了合同。但今年3月份，银行要收回这套房子，原因是房子早已抵押。工作人员拿出房产证、土地证等相关证件，胡先生懊悔不已。后来，费尽周折才要回部分房款。
据了解，像胡先生这样被中介“牵着鼻子走”的购房者不在少数。为促成交易，有的中介刻意隐瞒房屋真实信息，导致纠纷时有发生。
《办法》规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书及委托人的身份证明等有关资料，并编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，才能对外发布相应的房源信息。
“房屋信息的真实在交易流程的源头上就能得到保证。”市区华夏房产经纪公司经理张秋萍如此评价新规。
协签“阴阳合同”将被罚
同时，《办法》还对签订“阴阳合同”等“十大禁止行为”作了明确规定。
为了帮助买卖双方规避房屋交易税费，中介帮助双方就同一房屋签订不同交易价格的合同，俗称“阴阳合同”。
据了解，“阴阳合同”很隐蔽，只有买卖双方发生纠纷才会暴露出来，如不发生纠纷，基本无人知晓，但却严重损害国家利益。
“为什么每次房地产管理部门公布的某地段的房屋成交价，都会比中介公司公布的低，原因就在于此。”一名不愿透露姓名的业内人士告诉记者。
有关法律人士表示，“阴阳合同”存在着虚假内容，有悖法律，一旦发生纠纷将不受保护。同时，买方虽然少缴税费获得了二手房，但会给这套房子再次交易埋下隐患。由于买入价低，再次交易时，卖出的价格和买入价之间的差额增大，现在的买方即以后的卖方为此要缴纳高额个人所得税。此外，阴阳合同一旦被揭穿，少缴的税费就会被依法收缴，而且买卖双方逃避的税费数额如果达到一定量，还有可能构成犯罪被追刑责。
《办法》规定，今后，一旦发现有房产中介签订“阴阳合同”，经纪人将被处以1万元罚款并计入信用档案，而中介机构将被取消网签资格并处3万元罚款。
房地产中介必须备案
《办法》对房产中介的备案制也做了硬性规定。它要求，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到相关部门备案。
据不完全统计，目前泰州海陵区有房产中介300多家，但仅有14家备案。为何有近九成的中介公司不愿备案？记者走访发现，大多数中介还处在一张桌子、一部电话、几块公示牌的原始状态。
泰州市房地产协会副会长沈瑜说，房地产中介与其他行业不同，专业性较强。如果要到房管科备案的房产中介，必须具备持有10万元注册资金、有3名以上取得房地产经纪从业人员资格证书的专职人员等相关条件，这样一来开店门槛比较高，所以多数小规模中介不愿备案。
预测
房产中介业面临“洗牌”
一些小规模的房产中介“挂羊头卖狗肉”，不靠中介服务盈利，暗地里集资参与炒楼，低价买进高价卖出。还有些房产中介明明手头没有房源，仍特意发布走俏地段低价房假信息来骗取买房者的中介费。一旦成功，立刻关门走人，相关部门也无从查证。
业内人士表示，新办法实施后，将迫使不正规的房产中介“退出江湖”。但落实还有赖监管部门加大执行力度以及出台相关细则。
张秋萍认为，这是房产中介业的一次“洗牌”，正规中介趁此可以做大做强。
此外，目前市区取得房地产经纪人资格证书的人数也很少。也就是说，大部分的房产中介机构及从业人员并不具备相应资格，《办法》实施后，这一部分从业者将有可能被淘汰。
建议
二手房交易尽快实现网签
《办法》的出台，令不少房产中介叫好。不过，因为目前中介业的“门槛”较低，只要办下营业执照就能开店。业内人士建议，为了防范中介违规行为，应增加事前监管。如果能尽快推行二手房网上交易，那些没有资质加入网上交易的房产中介，在为买卖双方办理房屋过户时，房产管理部门将不予受理，无形中提高房产中介“门槛”。
此外，网上交易也可帮助市民规避购房风险。目前，靖江市二手房交易已实现网上交易，所有进行交易的房源必须通过相关部门的信息审核，才能上网挂牌，对外公布详情，这样可避免“中介吃差价”、“房屋信息不实”、“一房二卖”等问题，保证购房者的权益不受侵害。而且，买卖合同从网上走，也能避免双方签订“阴阳合同”。
但在没有实现二手房网上交易时，应选择什么样的中介公司呢？市房地产协会副会长沈瑜说，一般而言，正规中介机构店面房内，除了挂有营业执照外，还会有房管局发放的《房地产中介服务机构备案登记书》，或者挂有“市房地产协会会员单位”等相关证件。在交易过程中，一旦购房者与房地产协会会员单位发生纠纷，房地产协会将会尽力出面协调，维护购房者的利益。
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