热点关注第一财经日报
董冰清
你可能遇到过形形色色依赖佣金生存的房产中介。一家房产中介公司是如何经营的？看完这篇文章，你可能会更明白自己的中介费去了哪里。
经营模式：加盟VS直营
街上的中介公司看起来都差不多，但他们从经营性质上分其实有直营和加盟两种。
简单地说，直营店就像“亲生的孩子”，由总店统一管理、纳入核算；而加盟店则是“领养的孩子”，虽然可以使用总店的品牌，包括名称、标识等，但是独立经营、自负盈亏。
目前的房产中介中，直营是主流经营方式，如永庆房屋、中原地产等均为直营连锁公司；加盟的则有福美来不动产、住商不动产；另外还有两者兼有的公司，如21世纪不动产。在上海，直营店在中介公司中占90%以上，加盟店不到10%。
而不同的中介又有不同的加盟形式。比如，福美来不动产只在上海地区接受单店加盟，要求加盟商注册资金在20万元以上，有面积至少40平方米的固定经营场所。而在国内的其他区域，想加盟只能做区域代理，且只与企业合作。
住商不动产的加盟方式则更为严格，只在“已授权区域”开放单店加盟，其他地区同样采用区域代理授权形式。不过目前住商不动产在上海、杭州、昆山等7个城市的区域授权已经卖出，可找区域代理人要求加盟。
21世纪不动产在北京、上海、深圳、成都四地为直营模式，而在其他区域则做区域代理，一般也是当地比较有影响力的开发商或上市公司，如济南三联集团等。
上海永庆房屋总经理陈史翎向第一财经日报《财商》介绍，区域代理的授权费视省份而定，一般在几百万左右。
除了授权费，有时加盟商还要缴纳品牌使用费、广告费、软件费等。而区域中单店的加盟费则由区域代理商决定，一般在一万至十万元。
在经营模式上还有一家比较特殊的公司：德佑地产。德佑地产也是以直营为主，但除了总公司直接开店外，还有“合伙制”。普通员工若晋升分行经理可成为门店股东，获得分红。如果这位经理看中了别的区域，希望开设一家门店，那么总公司和经理可以各出一部分钱，合资开店，是一种突破型的直营模式。
和一般的直营店相比，这一模式对员工的激励作用十分明显。据了解，一名德佑的分行经理最高可拿单店收益的46%，2012年德佑分行经理的年收入最高为243万元。
提成是大头，网络费不可小觑
房产中介的收入来自哪里？
对直营公司来说，收入的绝大部分来自中介费和一手房销售的代理费，纯加盟型的来自于加盟费、品牌使用费，而像21世纪不动产这样的则两者兼有之。根据21世纪不动产的财报，2011年，公司收入的84.9%来自于直营店，而特许经营权的收入则只占3.9%。
很多人并不知道房产中介也能做一手房销售，这其实并不是个新鲜事物。有的中介卖新房时会向购房者收取服务费，有的则不收，因为它这一部分的收入主要自来开发商。
国内做一手房销售比较早的中介公司有世联地产[微博](14.53,-0.09,-0.62%)（002285.SZ）。世联地产最开始做的是地产顾问策划业务，从2003年开始进入一手房代理销售市场，可以在不向开发商支付保证金的情况下销售新房，获取溢价分成代理费。
2011年，世联地产的一手房代理销售金额为1424 亿元，产生收入11.4亿元，占公司全部收入的68.9%。由此也可以大致推算，代理费大约为销售金额的千分之八。
根据其最新发布的公告，2012年，公司代理的销售金额为2002亿元。不过，由于其中10～12月销售金额有597亿元，而代理销售收入的结算周期为6个月，所以这部分营收对公司2012年的业绩影响不大。
其他做代理销售的公司还有中原地产等。
而二手房的中介费大家就比较熟知了。目前北京、上海是成交价的2%，深圳是3%。比如一套上海的房子，成交价格是500万，那么中介费就是10万元。租房也有中介费，不过占比较小。中介费也就是经纪人的业绩。
中介费首先要向经纪人支付提成。如果是经纪人独立开单的，那么可以拿到提成的100%。如果是同事A的房源，同事B找到客户开单，那么A可以获得提成的5%～40%。
经纪人的提成比例则是阶梯式计算的。例如业绩2万元及以下为10%；业绩2万元到3.5万元的，超出2万元部分为15%……等等。各个公司可能有所不同，但计算方法大致如此。
陈史翎告诉记者，由于现在中介公司竞争激烈、挖角频繁，中介公司一方面会通过给经纪人高提成来留住员工，另一方面因为“再高也不能高过30%到35%”，提成比例相对已经达成行业共识。只不过有的公司门槛低一点，如1万元及以下就是10%，但最高标准基本已经不会有太大变动了。
给经纪人发完底薪和提成后，剩下的收入，总公司在扣除房租、水、电等成本后，会向店长或者分行经理支付工资和奖金。
陈史翎表示，一般一家有2个店长、14个经纪人的“标准配置”的店，每月至少要实现15万的业绩才能保持盈亏平衡。
另外，有一点可能会让你意想不到：中介公司的网络支出实在不容小觑。据上海一家中介公司的分行经理介绍，在搜房网上刊登房源信息，视房价不同要收取480～680元不等的包月费用。安居客则和百度[微博]一样，是竞价排名的形式。经纪人可为每次点击房源出价（一般是比较高档的房源），如2元/次、4元/次、6元/次等，出价高的就排在前面。这块成本也是吸引客户的必要支出。
中介不只能卖房
其实前面也提到，中介不只能卖/租房，还可以提供顾问咨询服务。除了世联地产外，还有易居中国、合富辉煌等。
顾问咨询业务可以分为住宅类顾问业务和战略类顾问业务两种。前者主要是指中介公司向开发商提供房产开发上的各项咨询，如开发前期的地块分析、竞争对手分析；开发过程中的景观-建筑设计公司推荐；开发后的定价分析和开盘策略分析等。
战略业务则一方面是为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、土地出让策略等顾问服务；另一方面为开发商提供市场进入、土地竞投、项目开发策略等顾问服务。
世联地产在顾问业务上合作过的客户包括万科、金融街(6.54,-0.04,-0.61%)、复地等。2011年，这一部分业务的收入为4.7亿元，占到总收入的28.6%。
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！
