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本报讯(记者赵莹莹)时隔半年，房企再陷“欠税”风波。据央视《每周质量报告》报道，包括SOHO中国、万科在内的45家房地产企业，均有土地增值税拖欠行为。2005年至2012年的8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额竟然超过3.8万亿元。
“欠税”的风波，源于央视对北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松的采访。李劲松称，在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税，同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。不少房地产上市公司只是将应交巨额土地增值税挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。按照李劲松的说法，2005年至2012年八年间，全国房企应交而未交土地增值税总额超过3.8万亿元，国家征收到的土地增值税仅为8000亿元。
随后，李劲松还提交了29家房地产上市公司的“欠税”名单。截至2012年12月31日，29家上市房企应交未交土地增值税总额达640亿元，其中SOHO中国、万科均榜上有名，且分别以83亿元、64亿元、58亿元、58亿元的数额列于前三甲。
《每周质量报告》还披露，房地产企业自己清算出土地增值税金额后，以“应付土地增值税”名目，把钱先挂在企业账上，然后再慢悠悠地按企业自己的意愿、依自己掌控的结算时间，按项目project分批次地来和税务局结算，这种操作方式也成为房地产业内一个公开的做法。
一方面，这样做不仅有利可图，而且获利不菲。以SOHO中国为例，截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年，SOHO中国就至少可以多赚1.8亿元的利息。另一方面，这些房地产公司没有切实地感受到来自税务部门的压力，使得他们拖欠甚至偷逃巨额土地增值税，事实上成了一种风险很小的违规行为。
今天上午，华远地产董事长任志强在微博上公开表示，正在研究如何公开起诉央视的事宜。
房企回应
万科：预提不等于现时纳税业务
针对央视曝光万科拖欠58亿元税款的报道，万科公司上午回应称，公司近年来每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。央视的报道是源于误解，把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念，房地产项目project要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目project进行土地增值税预提拨备。
华远地产董事长任志强：
央视搞混了概念
华远地产以5.4亿元的应交未交额也位列欠税榜单，对此，华远地产董事长任志强在微博上公开反驳。
任志强解释称，土地增值税是按项目project所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目project进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。企业在项目project预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本，并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。待达到结算条件时，项目project会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目project在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税。因此在税法中明确规定为“多退少补”。
至于房企应交未交数额为何巨大，任志强表示，一个集团中单独结算的项目project，分别在不同的税务局管辖下，每个项目project的进度不同，必然有大量的项目project未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目project也许只剩下的是结算的收尾数。
专家观点
杨红旭：
税法艰涩，开发商爱玩捉迷藏
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税，相当于房地产业的资本利得税，是当前房地产税收体系中，操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种，几乎每年都要发文强调，要求各地税务局加强征收、稽查。曾有文件规定从2007年2月1日起，从严清算，按四级累进制，当时有机构做过测算，认为会使开发商的利润减少16%，结果不了了之。
“虽然按税法为四级累计制，但地方税务各自为政，2007年前基本没执行，只按销售金额1%至2%左右预征，且最后也较少清算。近几年，税务机关有所加强，越来越多楼盘被要求清算，但难点在于清算时间多被拖延，扣除项目project繁杂。”杨红旭表示，客观地说，确实有房企合理避税的现象，说是欠税确实也不专业。总结就是：税法操作艰涩，地方税务无从下嘴。开发商在商言商，爱玩猫鼠迷藏！
张斌：
应交未交用于解决时间差
中国社科院税收研究室主任张斌则表示，“应交未交”并不等同于“拖欠”。张斌解释，按照现行财税制度，企业在一定时期内取得营业收入并实现利润，要按照权责发生制的原则将按规定缴纳各种税金，所以，企业一旦发生纳税义务，就有了“应交税款”。但由于每个税种的缴纳原则条件不同，比如有的是每个月交一次，有的是每个季度交一次，应交和实际缴纳之间会有时间差，而“应交未交税金”的设置，就是用来解决时间差的问题。至于具体这些房企的应交未交土地增值税是否就等于拖欠，不可凭字面意思简单判断，而是得看每一笔土地增值税，是否到了应该清算的时间节点。J201
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