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一降一升，海南房地产这样转
“海南万里真吾乡。”公元1097年，苏东坡被贬海南，临行前却把尚未谋面的海南当作自己的第二故乡。
900多年后，被东坡先生称为“南荒”之地的海南，成为全国人民不远万里纷纷前来购房Buyers置业的热土。“海南万里真吾乡”成了大量岛外购房Buyers者的真实写照。
房地产行业在海南区域经济中的地位举足轻重，对我省地方财政贡献巨大，是我省城市基础设施投入的主要来源。但与此同时，海南房地产业的结构性问题、季节性空置问题、经营性地产与保障性住房的平衡问题等也日渐突出。
有鉴于此，11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。
随后我省提出，要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。
-本报记者邵长春 实习生王欢欢
空置之忧
-房屋季节性空置，造成资源浪费
-海南旅游房地产最大的特点应是使用权的流动性
11月27日，中国北方大部分地区普遍降温；12月4日，我国25个省份深陷雾霾天气；而千里之外的海南却是一片阳光明媚。
每到这个季节，北方老人们结伴来到海南，开始他们长达几个月的候鸟生活。
事实上，海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房Buyers面积Area比例基本在90%以上。2012年，岛内需求扩大，岛外市场比重有所下降，但仍占据主导地位。
对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是，海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，给小区的物业管理带来了难题，也给小区供水、供电带来很大损耗，造成资源浪费。
三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉记者，该小区属高档小区，绝大多数业主都是外地人。一到夏天，候鸟老人撤离，小区里一片黑暗，只有几户人家亮灯。这个时候，楼道里的两部电梯通常只开一部，公共照明也基本停用。记者在琼海、万宁等地采访了解到，这种现象绝非个例。
部分开发项目project缺乏足够的市政与服务设施配套，也是空置率高的一个原因。
省房地产业协会秘书长王静告诉记者，目前我省土地出让方式多以“熟地出让、现状交付”为特点，一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善，就忙着进行房地产开发，结果出现“垃圾靠风吹，排水靠自然”的怪象。
对此，省人大常委会环资委委员、雅克设计集团董事长侯百镇表示，海南必须要提高房屋利用率，如果只是简单出售，那就只是输出成本而没有带来消费，没有促进经济，这是对海南资源的极大浪费。转型升级中最需要解决的就是资源利用问题，一个政策的出台，不单是对将来发展的指导，也要为过去的遗留问题提供解决方案和对策。开发商卖完房子House走人了，把房屋空置率问题留在海南，等到海南土地快使用完、规划Planning完后再解决，那就晚了。
省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君也表示，海南商品房主要卖给岛外客户，旅游淡季会出现大量的“房屋空置”现象。这样庞大的数量，是海南房地产业健康发展的巨大隐患。
“目前国内并没有关于空置率征税的立法。”李仁君说，如果能引进分时度假和产权式酒店，将从根源上解决海南大量房屋闲置问题，也可以促进海南第三产业的发展。海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武告诉记者，他的观点是，海南房子House不但要限购，而且要禁购。“房子House不是投资品。海南旅游房地产最大的特点应该是使用权的流动性，可以向岛外居民开放使用权，但所有权不是你的。”
结构之痛
-低端商品房过多住宅地产占比过大
-结构不合理凸显抗风险能力较差
结构不合理，是当前我省房地产业最突出的问题，主要表现为普通商品住房占比过大，低端商品住房过多。单一模式、低端开发，既是对海南宝贵土地资源的极大浪费，也不利于房地产业的持续发展。这是全省促进房地产业健康发展工作会议传递出的信息。
据统计，2005年-2012年，我省房地产开发投资累计完成2729.65亿元，年均增长43.47%，约占全社会固定资产投资总额的33.92%，连续保持两位数增长态势。房地产开发规模年年攀升，房地产建设用地增长迅猛，房地产销售价格price和涨幅均较大。
但与此同时，海南房地产业的结构性不合理问题日愈凸显。
目前，我省房地产的开发仍是住宅地产占绝对主导，与旅游度假相关的度假酒店、酒店式公寓等经营性地产项目project产品较少，商业、办公房地产规模更小。2012年，全省商品住宅投资725.32亿元，占房地产开发投资的比重为81.8%；商业营业用房投资50.6亿元，占5.7%；办公楼投资5.65亿元，仅占0.6%。省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长陈武告诉记者，这种结构对宏观调控政策极其敏感，抗风险能力较差，而且也与国际旅游岛的发展目标不相吻合。房地产业是一个关联性极强的产业，也是一种消费性产业，需要综合发展环境的支撑，其良性发展必须以综合发展为前提。“以商品住宅占绝对主导地位的单一产品结构，不利于海南房地产业的健康持续发展。”
民众之惑
-普通商品房比例下降，房价会不会上涨？
-岛外购房Buyers者实力雄厚，本地人买房难怎么解？
近年来，海南商品住房价格price上涨明显快于居民可支配收入增长。岛外购房Buyers需求的持续旺盛推高了海南的房价，在一定程度上挤压了本岛居民的住房需求，本地人买房难的问题已经凸显，亟需解决。
目前，国内人均GDP超过3500美元的地区已有2亿人口。海南房地产市场基本是以此目标群体为销售对象，而海南地方经济水平不高，本岛居民的收入低，消费能力有限，在这场购房Buyers竞争中明显处于不利局面。
《意见》的出台，不免让很多海南的购房Buyers刚需族心里犯起了嘀咕：普通商品住房的开发比例降下来了，也就意味着商品房供给数量减少了，那么海南房价会不会因此迅速上涨，买房岂不是更加困难？
对此，王毅武解释说，海南目前的空置房还很多，降低普通商品住房开发比例后，会激发出市场活力，调动这些“沉睡”的空置房再次投入市场，可以抵消因降低普通商品房开发比例所带来的影响。“如果海南再大量开发普通商品房，只会造成资源浪费，市场停滞。”
王毅武说，从长远来看，必须要把高端旅游房地产和民生保障房地产分开，不要搅成一锅粥。保障房解决本岛居民居住问题，旅游房地产解决游客问题。
李仁君建议，我省应借鉴香港等地的先进经验，采取“双轨制”的办法，对于商品性住房，应实行“放开价格price，管住数量”，对于保障性住房则实行“管住价格price，放开数量”。海南的环境资源稀缺，面向岛外客户的经营性地产，就是要走高端、特色化路线，价格price由市场决定，数量上加以限制；而保障房则是为了解决本岛居民的住房问题，有多少需求就建多少，价格price上要予以限制。全省促进房地产业健康发展工作会议也强调，要积极构建多元化的产品体系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。即逐步降低普通商品住房开发比例，不断增加高端旅游酒店、度假村、产权式公寓等经营性地产的开发建设，加大保障性住房的建设和供应。到2015年，将覆盖面由现在的28%提升到38%左右。
转型之虑
-要求开发商搞经营性房地产，用10年甚至更长时间收回成本，不太现实
-没有优惠PreferentialPreferential政策刺激，经营性房地产开发动力不足
近年来，我省在经营性房地产方面进行了许多积极探索，但由于缺乏相关的法律法规和诚信体系约束，酒店经营者和业主的纠纷问题时有发生。
三亚大卫传奇度假酒店可说是一个典型案例。该酒店以产权式酒店方式经营，业主委托开发商经营，但开发商在经营管理期间屡次爽约，几次下调租金，未兑现当初分红的承诺，双方矛盾摩擦不断。最终，180多名业主经过艰难维权，以300万元从开发商手中购回酒店经营权，并于今年10月底重新开张，这也是三亚市第一家业主自主经营的产权式酒店。
王静告诉记者，社会诚信体系的缺失严重制约了我省经营性房地产项目project的发展。现在许多产权式酒店的经营比较稳定，是建立在整个房地产行业整体利好的基础上的。“一旦经济发展出现停滞，许多纠纷矛盾就有可能集中爆发。”
三亚另一家产权式酒店开发企业大兴集团策划部经理范晓磊告诉记者，产权式酒店是一项投资产品，一般利润在4%左右，回效慢。所以他们只卖了一部分产权，剩下产权自持，这样双方利益就连在了一起。同时，他们还增加资金管理的透明度，业主可以查到酒店经营状况、自己的收益和整体资金的流向。但他坦承，目前最大的问题是没有具体的法律规范。对于房产税、物业税、租赁费等方面都没有一个参考标准。“对于业主这方面的疑问，公司仍没办法回应，所以我觉得相关法律文件尽快出台很有必要。”
王静告诉记者，海南发展经营性房地产项目project，还必须考虑政策导向问题。开发商都是趋利的，房地产投资大，比起经营性房地产，普通商品房“一锤子”买卖收回成本更快，经营风险更小，如果没有相关优惠PreferentialPreferential政策刺激，同等条件下开发商当然不愿意涉足经营性房地产领域。“政府如果是一次性收取土地出让金，却要求开发商搞经营性房地产，用10年甚至更长时间收回成本，这无疑不太现实。”侯百镇认为，海南应尽快建立起经营性房地产的概念，高端并不一定就是豪宅，适价低碳的房地产同样不会造成资源的浪费。
开发之思
-如果还不断卖地，低水平开发，就是死路一条
-开发密度强度大，对滨海生态产生较大影响和压力
海南房地产开发对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。目前我省的度假居住型地产与经营型地产在区位上均偏向滨海、滨湖、滨河、山区等优质资源区域。
记者从有关部门获悉，滨海地带是目前我省房地产开发最集中的地域，由于开发密度、强度较大，已对我省滨海自然生态环境产生了较大影响和压力。部分市县甚至为了短期经济利益，将规划Planning的旅游用地变更为住宅用地，随意提高容积率。
海南是我国唯一的热带岛屿，其资源具有独特性、稀缺性和有限性，同时又因为典型的岛屿型生态系统，自我恢复能力较低。加上我省经济总量较小，公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出，大量资本追逐有限的资源势必造成过度开发利用，从而威胁到海南资源及环境的可持续性。
近年来，大量购买低端房产的岛外消费者进入海南，不仅加大了环境资源的承载负担，土地价值也难以得到充分体现，更造成海南城市发展后劲不足等问题。
王毅武表示，海南能够留给旅游房地产的地其实很少。“如果还不断卖地，低水平开发，就是死路一条”。侯百镇说，高端度假村对环境的要求很高。政府应从宏观上把握规划Planning，划定红线，建筑Building要建多高，整体风貌怎样，这些都要有确定的指标。现在的情况是，开发商买走土地就自己任意规划Planning。“游客一下飞机，看到跟别的城市没区别，那么海南的竞争力就没了。”
产业之局
-房地产绝非海南产业的唯一
-建立全省数据库及时掌握开发动态dynamic
“‘圈地-盖房-销售-再圈地-再盖房-再销售’的房地产发展模式必须要改变。”业内人士认为，海南房地产开发模式的转型升级，关键是要改变传统的片面强调数量和速度的发展模式，把房地产开发的品质和效益摆在优先位置，提高开发的后续利润，以确保地方税源的稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。
陈武说，海南房地产业应该有一个准确定位，不是其他产业服务房地产业，而是房地产服务海南的多产业，充分发挥房地产业关联性强的特点，实现由单一产业向产业链的转型升级。同时，要充分发挥房地产业作为基础产业的载体功能，与旅游度假业、商业服务业、商务会展业、专业市场和大工业等联动发展，实现从单一产业向产业集聚的转变。房地产业只有支持其他产业的发展，才能实现自身的长远发展。
李仁君说，在海南本土企业中，如椰树、春光和南国等本地资源依托型企业，也证明海南并非只能搞房地产。关键是政府要予以引导和政策倾斜，可以通过技术引进，在确保生态环保的前提下，加大力度发展海南的实体经济。
王毅武说，海南不是发展不了其他产业，而是因为房地产业时间短、来钱快，部分市县政府把精力都放在了卖地和房地产业上，自然就没财力也没心思花在其他产业上。
中信地产海南投资有限公司总经理刘星告诉记者，这次结构调整政策出台得很及时，对我省一次性住宅产业交易有很大的推动作用，也提高了房地产市场的门槛，将小散乱的房地产现象进行了规范化管理，这对品牌房地产开发商有很大的鼓励和推动作用。
侯百镇则建议，海南房地产开发可以采用指标转移的方式。比如说，有的特殊保护区域规定楼只能建一定高度，但给予足够的指标，允许这些特定地区的开发商或部门转移剩余开发指标。通过这种方式，既保证各方利益，还可以保障海南资源有序开发，旅游建设长期发展。
采访中，多名专家和政府官员表示，目前全省没有一家研究海南房地产业的专门机构，只有一些经济学、规划Planning方面的专家偶尔会涉及这方面问题。
目前，我省房地产治理问题已逐渐显现，专家建议应尽早建立专门研究机构，将房地产业的管理上升到战略高度，从被动管理转变为主动管理，克服跟着项目project跑的被动情况，加强战略研究、重大项目project研究、重大空间决策。同时，建立全省统一、完整、真实的房地产业数据库系统，把省内的房地产数据库从入口环节完善起来，让决策层及时掌握新开工数据、在建数据、竣工数据以及销售数据，不同类型房地产项目project的结构情况、销售情况，为科学决策提供信息支持。(本报海口12月5日讯)
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