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3天，8万户……
自住型商品住房项目project“御景湾”申请登记不到一周时间，就点燃了京城对于自住商品房的无限遐想。据项目project开发商公布数据，申请前三天时间，便有超过10万个家庭注册，近8万家庭登记成功。由于申请者过于火爆的热情，申请网站甚至几度陷入瘫痪。
公众热情的背后，是无法改变的事实——约2000套房源Listings无法满足所有申请者；项目project处在东五环外，显然也不适合所有申请者。
那么，申请者的热情到底从何而来？答好下面几个问题，自然能够得到答案。
【探访】京城最“热”荒地……
数万人竞争的“自住房”，如今到底是什么模样？昨日，记者按图索骥，找到了“御景湾”所在地块，只不过这里仍是一片荒芜，堪称京城最“热”荒地。
“御景湾”所在的豆各庄地块，距离东五环及京哈高速不足一公里。通往地块的道路不算平坦，道路两边也没有什么商业配套设施，只有些许小饭馆和小门脸还在经营中。
也许是这里受到了太多关注，虽然工地还没有太多开工的迹象，但已开始修建围挡。被一片土黄覆盖的工地上，部分地区画上了白线，不知是否是开挖地基的标记。
由豆各庄地块向南，是附近最大的社区之一——富力又一城。这里的配套设施明显更为齐备，房价已达到3万元每平方米。
围绕豆各庄地块周边地区，还有京城雅居、朝丰家园等多个社区，由于环境、房屋质量不同，各个社区的二手房价均不同，最低房价仅有2万2千元左右，而最高报价则达到3万1。
自住房开始申请，给周边房市带来了影响。一位中介表示，自住房销售消息发布后，来附近看房的多，但真正交易的少，不少人还是专程来了解周边房价真实情况，以比较自住房是否实惠。不过也有中介工作人员表示，自住房的建设，最终会提升周边房价的总体水平：“人多了，周边设施都要提升。而且这是恒大在北京的面子工程，肯定质量要好。”(主笔吴楠制图宋溪)
谁在申请自住商品房？
答案：所有人，大多数只是分母
2013年落实2万套自住房土地供应，明年再供应5万套，因此申请者不用扎堆申请……“御景湾”项目project申请火爆的消息一出，便有专家如此解读。
然而“安慰”性的解读，其效果远没有“比周边商品房便宜30%”这一魔咒来得剧烈——2000套房，8万户申请者意味着1比40的中签率，如果在未来一周内，申请者继续增多，那么自住房中签概率将直逼机动车摇号——何况只摇一次。
众多的申请者，源于自住商品房的低门槛，按照自住商品房相关规定，京城拥有购房Buyers资格的所有人，都有资格申请自住商品房。这其中远不只是亟须购房Buyers安家的无房户，还包括拥有一套住房仍能购买二套住房的京籍户，父母拥有多套住房的无房成年子女等等……
亦有一个巨大的群体在期盼自住房，遵照相关规定，保障房轮候家庭、京籍无房家庭(含年满25周岁的单身无房户)均可优先购买自住商品房。根据北京市住建委官方网站公布数据，截至12月3日，北京市拥有经济适用住房轮候资格的备案户为94094户，限价商品住房(两限房)备案为203987户，光解决这些人的住房，就需要150个“御景湾”。
买到自住房有啥好处？
答案：如房价继续上涨，收益将近百万
无利不起早，十万户家庭抢2000套自住房，利益因素必不可少。除了“比周边商品房便宜30%”，自住商品房还有更大的投资价值，一算便知。
以“御景湾”项目project为例，该项目project所处东五环外豆各庄地块，已有多处商品房小区，目前二手房售价2.4万至3万元不等。取其中间价位2.8万元，这一价格price就比“御景湾”的2.2万元单价高出约30%。
据开发商透露资料，“御景湾”以90平方米两居户型Apartment为主，假设申请者“张三”有幸购得该户型Apartment房产，其房屋总价约为198万。
按照30%的首付款比例，张三需要付出60万的首付款，并通过“公积金+商贷”的组合贷方式获得30年期贷款，月付7738.57元利息。
按照3年建设期、5年持有期计算，张三在购买“御景湾”8年后，能够保证获得售房资格。假设北京市房价以每年5%的速度上升，8年后“御景湾”的周边房价，估计将升至4.2万每平方米。
这就意味着，张三通过60万首付购得的自住商品房，8年后将价值378万。此时如果将该房产卖出，除需要缴纳54万的收益差价款和补足贷款，可获得近百万的净收益。如果京城房价升速超过预期，张三的收益还会更大。
说白了，买到一套自住商品房，等于每年增加十万净收入。如此“便宜”，谁不愿占？
优先户真买得起自住房？
答案：悖论仍无解，你懂的
自住房申请规则中，有一则暗藏的“悖论”，很少被人提及——享有优先购房Buyers资格的保障房轮候家庭，真的买得起自住商品房么？
想要搞清这个问题，还要算上一笔账。假设轮候家庭购房Buyers上限是家庭总资产加上收入水平所确定的最高贷款额度。那么以三口之家的经济适用房申请户为例，以《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知》计，三口之家的家庭总资产净值不应超过36万元，年收入则低于45300元。
按照银行相关规定，贷款人贷款月还款必须控制在收入的50%以下，这也就意味着，三口之家的经济适用房申请户，最高可承受的月还款额约为1900元，对应30年期公积金贷款，可贷款额度不足38万元。换言之，就算其“倾家荡产”买自住房，最高可承受的房价也不到80万元。
即便用标准最高的两限房四口及以上家庭进行以上计算，其可承受的最高房价，也不过176万元，仍不足以购买“御景湾”90平方米户型Apartment。
那么，到底是有关部门搞了乌龙，还是优先户们都能“无中生有”？这一问题的悬念，还要等到自住商品房真正销售时，才能最终揭晓。
【自述】“跟汽车摇号一样，干吗不试试？”
武穆(化名，自住房申请者，单身无房，父母有房)：说真的我不是太想买这个房子House，都是朋友“撺掇”的，老说你有申请资格，干吗不试试？所以就申请一个吧，现在刚是网上申请，是不是还得现场交材料啊？到时候我去不去就再说吧。
不过我确实有优先资格，虽然爸妈有房子House，我也有地方住，但我属于京籍无房户，而且我还申请着保障房呢，符合优先条件，我估计符合优先条件的人非常多，如果这些人都是真想买的话，普通申请者肯定是没什么机会的。这就跟保障房摇号是一个道理，这点房子House还不够符合优先条件的人分呢，普通申请者就是跟着起起哄，当个分母。
这个项目project申请人多我觉得是必然的，一来这个是第一个项目project，知名度很高——恒大么，足球踢得挺火的。我觉得第一个项目project，质量应该比较过关，因为大家都盯着看呢，性价比估计高。二来这个阵势比较吓人，3天就8万户申请到了，还有不少挤不进来没申请着的呢，跟汽车摇号一样，都想着赶紧试试。还有就是我这种凑热闹的，以观望为主。不是说我肯定不买啊，我朋友就劝我一定要买，这不比买股票靠谱多了？
自住商品房收益几何？
购买时8年后
房屋总价198万378万
周边房价2.8万4.2万
总支出60万60万+贷款支出
差价款(378-198)×30%=54万
总收益房屋总价-总支出-差价款
约等于100万
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