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南起中山码头、北至长江大桥的6里老下关滨江岸线，坐拥见证南京沧桑蜕变，百年来让金陵魂牵梦绕。
2010年，南京老下关滨江1号、3号地块以总价200.43亿元的底价出让，成为全国地王，显赫一时。南京外滩仿若振兴在即，然而，拆迁受阻，地王出让涉嫌违规，让这里举步维艰。
昨天，有消息灵通人士透露，1号地块已被分拆成20多个资产包，即将陆续在南京土地产权交易中心挂牌转让。
【拆包始末】
欲重金打造南京外滩
总价地王3年多晒太阳
老下关滨江岸线曾是南京商业、物流最发达的地方，淌金流银，也是南京城市记忆中不可磨灭的一部分。伴随着码头的鸣笛声，这座正在快速变迁的城市，一直寄予滨江地区重望，规划Planning打造成南京外滩。
然而这里也是南京最大的棚户区，记者昨天在现场看到，许多居民楼虽已拆迁完毕，人走楼空，但建筑Building主体还没有拆完，破破烂烂。有些居民楼甚至成了废墟，砖头瓦砾一地。
主体是中冶置业的临江公司，在2010年9月19日一战成名，以总价200.43亿元拿下滨江1号和3号地块。2012年11月30日，又以56.2亿元拍下滨江2号地块。3幅地块连成一体，总面积Area达到236万平方米，耗资超过256亿元，一举超过广州亚运城，成为实质上总价最高的全国地王。
搬迁困难，涉嫌违规供地
大盘子不得不拆分
但地王命运向来多舛。拿地3年多来，体量巨大的三幅土地基本晒太阳，记者多次实地探访均发现，许多拆迁户还没有搬走，丝毫没有大规模动工的迹象。
2012年12月18日，国土部以涉嫌违规供地和违约房地产用地为由，宣布对2号地块进行公开调查。这拉开了中冶南京地王分拆大戏的序幕。2013年7月，2号地块被国土部门收回。
分拆大戏渐入佳境，昨天，新的重量消息再次爆出。1号地已被分拆成20多个资产包，即将陆续在南京土地产权交易中心挂牌转让。南京产权交易中心的一位人士昨透露。
他透露，由于巨无霸1、3号地块整体开发面积Area较大，项目project开发周期较长，为保证项目project投资收益，中冶置业将优先集中资源对主打房地产3号地块的开发，对主打商业1号地块的开发引入第三方参与
【拆包困局】
从高端商务，到加重旅游休闲
规划Planning变来变去，本土开发商不敢接盘
全国总价地王拆分，昨天引发南京房地产界的轩然大波。众多业内人士对此评价称：意料之中，情理之外。
栖霞建设一位相关负责人透露，政府曾有意向找他们来部分接盘，不过总盘子太大，拆分下来也很吓人。众多房企望尘莫及，没有能力接手。之前的出让，严重违反了国土部单幅出让地块面积Area不能超过20万平方米的规定，明显是政府定向性挂牌出让。现在具体规划Planning要做什么还不知道，怎么拿？
另一位重量房企的负责人回忆说，当初定得基调太高，老下关滨江区域被描绘成南京未来璀璨的城市中心。号称2011年上半年开工，5年内投入400亿元打造成为国际一流的滨江商务商贸中心，成为南京外滩标志性主体区域。其中，甲级写字楼、高端商业、酒店面积Area约60%，住宅面积Area约40%。这一下子抬高了拆迁户的心理预期，导致拆迁非常艰难。
南京市住建委有关人士在接受江南时报记者采访时认为，南京外滩开发缓慢主要是因为两大问题，一是规划Planning不断在改慢慢淡化了高端商务区的概念，开始加重旅游休闲的比重，码头、亲水、游轮等概念被不断提及，还有另一个原因就是拆迁太难。该地块的拆迁涉及11000余户居民，拆迁总建筑Building面积Area达157万平方米，其中居住房约50万平方米。
分析
企业独食开发
对城市建设生态是破坏
与地王的命运相似，中冶置业在南京的发展也发生了大逆转。
由于土地储备严重失衡，大量资金过度集中，存在很大的风险。先是2号地退地，随后，中冶置业的精力改为主打3号地块。值得庆幸的是，3月10日，中冶发布公告称，东南亚深富公司购得中冶旗下南京临江老城改造建设公司子公司南京港宁置业、龙江湾置业2家公司60%股权，对价20.68亿元；远盈集团购得南京立方置业100%股权，对价9.023亿元。这意味着，首批中冶南京地王的接盘者是深业集团和上海证大。
滨江三幅大规模建设用地，总体量相当于老下关全区面积Area的4%，必然是区划调整后的鼓楼区未来城建的重头戏。如今，分拆对南京地王的开发或许是个良好开端。而外滩上的不少民国老建筑Building修缮一新，也让这里后市可期。
以上海等成功城市为样本，建设南京外滩是一条必经之路。南京市城市规划Planning师盖星石对江南时报记者说。
他强调，当初，把这么大体量的工程交给中冶置业一家吃独食，来进行开发，本来就很有争议，这是对城市建设生态的一种破坏。现在的零散拆分，原来整体包装的概念被拆散了，就需要规划Planning部门更加改进完善下关滨江的总体规划Planning，并监督开发企业严格执行。
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