• !为什么法院拍卖的房子手续都全,比市场价低一半还没人买?
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-11-06  /  浏览:467 次  /  

家有律师 杭州百蜜网络科技有限公司官方头条号
04-11 18:00
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让我说一个真实案件你就理解了。

地标:杭州。

金先生(化名)通过法院购买了一套执行房产。当地房价为一万六,金先生的房子以一万二购入。但是购买后,原房东一直赖在房屋里面不肯腾房。金先生去自己购买的房屋里面,报警,警察说找法院。去法院,法官说不关我事。并且说拍卖公告上已经风险提示,会存在已知或者未知风险。

所以房价是便宜了,但是后续烦心事会让你怀疑人生。

并且拍卖房屋不接受贷款。也是一大阻碍。

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上海滩小律师  婚姻法律师
04-16 22:19
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因为风险特别大,尤其是带租约的房子。

老赖又搞出了一个新玩法,就是和租客(老赖的朋友)签订一个20年的租赁合同,然后把20年租金的流水给汇了。等到法院贴出拍卖公告了,立刻起诉叫做案外人执行异议之诉,这个是有法律依据的“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼,对执行标的主张实体权利,并请求对执行标的停止执行的,应当以申请执行人为被告;被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的,应当以申请执行人和被执行人为共同被告。",诉讼请求就是确认租赁权,这个也是有法律依据的。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”当然,这个租赁确实不影响拍卖进程,但一旦司法拍卖结束,真正的买家是住不进来的,因为买卖不破租赁,租客说我付了钱的,你不能赶我走,二十年之后我自然会走,当然你可以去问原先的房东要钱。

这么一来,这类房子的拍卖价格会非常非常的低,甚至没人会来拍,除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍, 如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十,两次流拍,那拍卖变成了变卖,如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元(此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价);如果三次流拍,第三次拍卖的保留价最低为两次打八折,也就是640万元;如果第三次流拍,法院可以第三次拍卖的保留价变卖,这个变卖基本上都是知道情况的才会去买,不说了。当然变卖也可能没有人买,根据规定,自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外,这条文也就是不了了之的意思。所以说,普通人担心房子被拍,流落街头,就不停闹,真正的生意人根本不怕房子被拍卖,懂了伐。

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暖手袋266
01-27 11:50
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回答这个问题之前,先看看在网上看到的一个问答:2017年三月底我成功购买了法院拍卖的住房,公告上写的房子有人住,强制性腾空需要60个工作日,到六月二号才给的我拍卖成交书,到现在也没有给我司法确认书,也过不了户,也不给我交房,每次交涉都是说人家不腾房,现在都快8个月了。

为什么都是法院公开拍卖的房子了,证件都是齐全的还存在这些问题呢?

1.房子都是抵押或者欠债之类的,法院才会拍卖,那么在这个过程中房主肯定是一万个不愿意的,不愿意看就会导致一些列问题,比如给你找茬,办理过户不及时,搬家不及时等等。

2.上面的例子中虽然成交了,但是手续确一直没办齐全,这就有很多不确定的原因了,一直办不下来是不是一直等着,到时候钱也退不了,房子又住不了。

3.在中国人眼中,强制要别人的东西总是不太好,心里会有些不舒服的。

所以很多人愿意买其他的房子而不愿意买拍卖的。

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业主莞家
01-15 20:13
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房子有没有人买,要看投资价值,包括所处地市、地段及房屋的使用年限、有无债务问题等。个人认为,与是否法院拍卖并无太大关系。

像东莞、深圳的法拍房全都是有一拍一,自从2015年东莞将法拍房上淘宝网后,拍卖者便一浪高过一浪。2017年7月,东莞景湖花园一套139平方米的楼房进行拍卖,起拍价为106.645万元,吸引了上万人围观,经过171次激烈竞拍,最终该房产以186万余元成交,均价为1.34万元/平方米。而该花园同类房屋价格为1.7万元—2万元/平方米。

因此,网拍成交价格较市场价低应该是法拍房火爆的一个原因,而非相反。

当然,现实中,像存在不交吉房子还是较少的。但如果真提要买法拍房,建议竞拍人在拍卖前要认真阅读拍卖公告和评估报告,了解法院是否负责交房,几时交房,要注意房屋有无租赁权的权利负担。以及办理过户中涉及的买卖双方所承担的一切税、费和所需补交的相关税、费等,因为一旦竞得,上述费用及不良后果均由买受人承担。

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梵高更
07-30 11:19
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身边的一个朋友就买了一套法拍房,是毛坯房,比市场价低很多,总价省了60多万。装修好,现在已经入住了。

一般淘宝上法拍房都是装修好住了几年的房子,他们都是因为业主无法承担履行银行贷款业务或者负债无力偿还,而被诉讼后,法院强制执行处理的。

想要购买法拍房你要注意以下几点:

1,法拍的房产可不可以贷款?请注意有先房产是可以贷款的,不能贷款的房产需要你拍下后把余款打到法院的银行账户,全款付清。不能贷款的房子需要你提前准备好大量资金。

2,要实地看看房子的主人是否已经搬离,房子是否在出租?如果房子的主人没有搬离的话,后续会有很多麻烦,比如你拍下房子,却不能入住。同样的如果房子在租赁期,你也是不能入住的。因为法律规定,买卖不受租赁,有些会签订20年租赁期,没有人会等那么长时间。如果你想提前入住,必须要赔偿高昂的违约金。

3,你要去物业管理处,询问房子是不是有欠费情况?如果欠费的话,你拍下房子后,需要你来偿还费用。因为拍卖规定,拍下房子后,所产生的相关费用一律由买方承担。

4,你要询问房子有没有挂靠户口?这一点后虚也会有很多麻烦,这里涉及到迁户问题,建议不要拍学区房。

法拍房确实有很多大坑等着你,但是分清状况还是可以买的,关键是你要做好调查。

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小雏菊姑娘 三农问答达人
03-03 16:25
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说实话,去年我也因为法拍房价格比市面上同等的房子便宜了很多而心动不已,但是我也好奇为什么同样的房子法拍房为什么会比市场价低这么多呢,因为我之前特意去查询科普了很多资料及信息。

其一:什么是法拍房,法拍房就是法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房,为什么法拍房比市面上正常的房子便宜那么多还是很多人不敢买呢,因为很多的法拍房要求一次性付款,说实话这对买房者有很大的购买压力,因此部分购房者选择了避而远之。


其二法拍房有句话是买卖不破租赁,如果拍卖的房子带有租约,若是想清理这些租约也是一件很麻烦的事情,耗费时间精力跟金钱,因为是法院强制拍卖的房子,甚至部分房子的原主会想办法故意设计这个房子已经租赁,来阻拦房子的拍卖及购买,所以购买人自然对这样的房子也望而止步。

其三:因为是法院强制拍卖的房子,如果原来的房主不愿意搬离也是个非常大的麻烦,有的房主会安排自己年纪颇大的父母住进这个已经拍卖的房子里,购买者想要入住是一件非常难的事,毕竟再怎么熬不过老人,万一老人要是因为这个出点什么意外,买房者还要负责,买房人去跟法院申请法拍房强制执行,这时候法院也不一定受理这个拍卖的房子被人强占,现在的法院只是考虑卖出去,具体的交接事由买房人自己去负责,所以后期麻烦很多。


其四:税费也是很大的问题,拍卖房本来就是被强制拍卖的房子,原房主自己的房子都被强制拍卖了,他怎么可能愿意去交这个卖的税费,因此这个房子的买房跟卖方税最终都是由买方来承担,这是一笔不小的支出,除了这类的税费,还有的法拍房有个坑,有的法拍房的上次交易是直系亲属过户,直系亲属过户的房子再次交易需要缴纳两次成交房价差价的20%的个人所得税,不要小看这个税费,加起来是很大的一笔钱,之前有新闻一个杨女士230万买的法拍房缴纳了46万的个税,但是法院拍卖房再网上的公告是不会注明这个房子上次的交易是直系亲属过户的房子。

因此,综合上面这些原因,我最终放弃了法拍房,我也不建议买房者购买法拍房,因为风险太大,自己可能一时间难以判断清楚,如果实在想买的,一定要前期做好调查工作,如果实在想买法拍房,最好还是买毛胚清水房,这样可以减掉一些不必要的麻烦。


如果各位有不同意见,欢迎在评论区进行讨论。

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运营控  科技问答专家
06-10 19:17
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南京最近就在拍卖一套别墅,在江宁区,市价1236万元,拍卖价435万元。

将近500平米,带花园,折合也就一万一平。

这可比市价低了太多啊。

可就是这样,还拍卖了三次都没能卖出去。

就因为,这房子以前发生过凶杀案。

2006年的时候,房屋的男主人郭某曾经把自己的车借给亲戚开,结果发生了车祸被烧死在了车里。结果车上的身份证和驾驶证优势郭某本人的,于是就被误认为死者是郭某了。

当时郭某也正好面临着经济周转的问题,和妻子一商量后,决定将计就计,骗得一笔巨额保险金。

钱到手了,可是郭某从此变成了一个没有身份的人。

在一次次地向妻子冯某讨要护照后,冯某怕事情败露,便和自己的父亲产生了恶念。

2011年2月25日,冯某的父亲在麦德龙购买了塑料袋、斧子等杀人工具后,便与女儿一起杀害了郭某并且将其碎尸。

于是,发生了这么一件碎尸案,豪宅变成了凶宅。


中国自古以来都是比较讲究风水的。据说苏州的府学起源就是范仲淹买地时找人看风水,风水先生说那块地出奇的好,于是范老就没拿来私住,而是建起了学校。

徽派建筑院落中都会有一座聚雨水用的天井,也是因为徽商的“聚财”风水观。

这也许就是人们不愿意购买价虽低、手续全、但风水不好的拍卖房的原因吧。

不过也有看房大妈坦荡地说:“好便宜!我买!我不害怕,哪栋房子不死人啊!”

还有网友调侃道:“你大妈还是你大妈!”

“我是穷鬼,我才不怕什么鬼!”

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找靓机二手机  优质科技领域创作者
04-08 21:06
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说起住房投资,买得好不如买得巧,今天有小伙伴问我们,法院拍卖的房子手续齐全、产权清晰,价格还比市场价低一半,为什么却很少有人买呢?


其实,别看法院拍卖的房子价格低,其中的猫腻却不少。

首先,很多法拍房要求一次性付全款,对于打算攒钱供房的上班族而言,无疑具有很大的压力。

另一方面,很多房子本身带有租赁合约,俗话说,买卖不破租赁,意思是房子产权你买了,但为了租户的权益,不能强制和对方解约。


很多房主为了防止房子被拍卖出去,会刻意找人签订五年、甚至更久的租赁合同,就算房子买下来了,合约关系也不好清理

所以说,天上不会无端端掉馅饼,假如在法拍网上看到条件吸引人的房子,最好还是做好事前的调查,免得招来不必要的麻烦。


另一方面,很多法拍房起源于房产纠纷,特别是个人之见的借贷矛盾,很容易因为不服判决,产生一些额外的纠葛——比如恶意破坏房产、泼油漆、写大字等。

买房住房,本来是一件喜庆的事情,到头来,成为无辜的接盘侠不说,还可能沾一身灰,假如碰上不愿意搬走的房客,再发生点意外矛盾,一波未平、一波又起,结果只能是两败俱伤。


碰到这种情况,买房的钱是少了,住却住得不踏实,那多不值啊!

总而言之一句话——法拍房有风险,买房需谨慎了~

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夜班小狼
03-04 21:53
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我前年就遇到了这个情况,看中一套房子,没了解太多就交了保证金。起拍价70万,80万我拍到手,结果过户的时候去税务局问,需要上到18万左右的税,当时差点哭了。还好冷静下来立马联系法院,那个拍卖的钱还在法院账户里,给负责人说了这个事,人家反过来安慰我说不用急,他们也是第一次碰到,然后跟我一起去税务局证实。后来法院帮我把卖家需要上的税全部出了,还顺带把拖了两年的物管费交了,我也算幸运啦!如果法院真要咬文嚼字的话,拍卖公告上面也说得很明白,拍卖后一切费用由买家承担。所以买法院拍卖的房子一定要谨慎!图便宜的话有可能吃更大的亏!

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一本孤独的书 科技问答达人
01-29 04:51
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我现在就是南宁做房地产的,在一家小公司里面,虽然只有三十多个人,但是在南宁我们还是独一家做法拍房的公司!

第一:大家要明白什么是法拍房,顾名思义,法拍房就是法院拍卖的房子,为什么拍卖,其实就是欠钱了呗,法院的或者个人的,又或者是黑贷,然后还不上就被执行拍卖的。

第二:不是所有法拍房都可以拍的,比如说产权不明,比如说没有证的,又比如说贷款复杂的,如果你们拍到这样的房子,那么可能出现很多情况,比如最直接的就是裁定书下不来,这个会直接影响过户。

第三:其实最好是靠中介机构,虽然要交一点中介费,但是至少会省心很多,比如下裁定书,现在这种房子基本都会比市场价低百分之三十左右,即使你花费了一定中介费,但是成交总价上依然会低于市场价,而且这种房子如果房源好的话,那就是可遇不可求的好房子,是值得你出手的,中介还有一个好处就是,我们跟银行跟法院都有关系,跟银行有关系,我们就可以给你做成贷款的,跟法院有关系我们下裁定书就快,过户的过程中如果我们的房子被起诉,我们依然可以进行强制过户,我们的客户最快的就是交完尾款三天内就下了裁定书,这就是我们中介的优势,如果一般人法院如果拖你个一年半载的,你不得哭死?所以有人代办,何乐而不为!

其实大家都想买,但是无奈里面涉及到法律的东西,很多人都不懂,但是现在法院拍卖又不得钱,普通人也怕被拖久,毕竟法院不保证任何东西,什么裁定书过户啊,法院根本就不管,就管拍卖收钱,很多人观望,也仅仅是观望而已,毕竟有些时候一套房几十一百多万就是他们的全部家当了。所以真正能下手的都可能是炒房的投资客。

大家有什么不理解的或者不明白的地方可以提出来,我将不定期过来解答一下。


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