• 无证房征地拆迁中遇到的一系列问题
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2018-11-09  /  浏览:145 次  /  


未经登记建筑,实践中又被称为“无证房”。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称征收条例)施行以来,房屋征收工作中遇到了不少问题。其中,实践中大量存在的未经登记建筑的问题,成为房屋征收工作中难点及热点问题。


一、未经登记建筑的涉诉纠纷及法理分析


(一)涉诉纠纷情况

在征收条例施行前,拆迁中涉及未经登记建筑的行政争议大量存在,并引发了大量的行政诉讼案件。这类案件的特点主要有:

一是涉案面广。

二是案件类型众多。

三是法律关系复杂。

四是社会关注度高。

五是矛盾纠纷化解难。


(二)法理分析

“未经登记”是与“登记”相对的法律概念,未经登记建筑是指符合建筑物一般特征、没有房屋产权登记且未经有权机关依法认定的建筑物或者构筑物。

实践中,未经登记建筑主要包括以下几种情况:

一是未经规划部门许可所建造的建筑,

二是未经国土资源部门许可所建造的建筑,

三是未经建设部门许可所建造的建筑,

四是未经房屋产权登记部门登记的建筑,

五是未经其他有权部门许可所建造的建筑物或者构筑物,如违反公路法第五十六条第一款的规定,未经公路行政主管部门的批准,在公路两侧建筑控制区内所建造的建筑。



具体问题具体分析,来判断未经登记建筑的合法性及权属状况。


1.资料不齐全或者冲突的,引入群众评价机制。



2.所有权人不明或者有争议的,应当办理证据保全。


3.工商营业执照等经营证件不能作为认定房屋合法性的依据。


4.经过规划等房屋建造审批部门之一许可建造的,推定为合法建筑。但这种保护应当有别于合法建筑所受到的法律保护,如果相关当事人拒绝补办相关行政许可手续,补偿中应当扣除认定决定作出之时办理相关行政许可手续所需的费用。


5.被认定为违法建筑的,应当按照重置成本价进行补偿。征收条例第二十四条规定,“对被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿”,从而确立了违法建筑零补偿的原则。笔者认为,违法建筑在法律上虽然不具有不动产的性质及地位,但从物权法意义上而言,违法建筑是各种建筑材料的总和,这些建筑材料作为动产是有所有权人的。也就是说,对于违法建筑,不存在法律意义上的不动产所有权人,但是存在动产意义上的所有权人,动产所有权人拥有构成违法建筑的所有建筑材料的所有权。


为了有效预防和打击违法突击建设行为,违法建筑的补偿价格不应高于构成违法建筑的建筑材料的重置成本价。重置成本价为,重置全价减去实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济型陈旧贬值后的实际价格。只要对违法建造人的补偿等于或者低于建造成本,其获取的违法利益是零甚至是负数,就有可能从根本上治理违法建设行为。反之,一旦违法建造人从中获利,一方面,损害了社会公共利益,不利于后续房屋征收工作的开展;另一方面,对于其他遵纪守法的被征收人而言,并不公平,变相鼓励了违法建造行为。


6.宅基地批少建多的,应当满足农民改善性住房需求。实践中,少批多建中多建的部分,由于没有合法的批建手续,认定为违法建筑不予补偿的居多。由于宅基地是国家无偿提供给集体组织成员用于建造家庭房屋的土地,本身具有保障性住房的性质。相对于城市中房地产市场的自由买卖,除了分家,逐步富裕起来的农民无法通过其他途径再行获取宅基地用于满足其改善性住房需求,因此少批多建代表了农民对于更高层次住房条件的追求。笔者认为,对于其合理的部分,即出于改善性住房需求,应当予以支持;对于超过合理性之外的部分,不应当支持。在改善性住房需求的认定标准上,笔者认为,多建一层的且用于家庭自住的,属于改善性住房需求;多建一层以上的或者用于出租或者经营的,不属于改善性住房需求。



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